07 Mar SALDO E STRALCIO: COME EVITARE CHE L’IMMOBILE FINISCA IN ASTA

Una delle domande più frequenti che ci viene posta è: “come faccio ad evitare che l’immobile finisca in asta?”. Tale domanda è trasversale: ce la pongono sia i debitori, sia  i possibili acquirenti. I debitori, al fine di “ripulire” la propria situazione debitoria, riuscendo a ridurre l’entità del loro debito e tornando ad essere “finanziabili”, gli acquirenti in quanto vogliono evitare che un’immobile finisca in asta e sia soggetto a possibili rialzi.

La risposta e che è si possibile evitare che un’immobile vada in asta, ma è necessario porre in essere un’operazione a saldo e stralcio. Tale operazione risulta essere molto delicata e complessa, in quanto vanno fatti combaciare una serie di fattori.

Addirittura, attraverso una corretta esecuzione di una procedura di saldo e stralcio, è addirittura possibile acquistare e rivendere un immobile senza soldi, ma questo sarà oggetto di un prossimo articolo. È infatti importante conoscere prima l’operazione base, per poi andare ad analizzare un’operazione molto più complessa e rischiosa.

Veniamo con ordine.

Che cos’è l’operazione di saldo e stralcio?

“Il saldo e stralcio”, è una transazione attraverso la quale il debitore e il creditore risolvono in via bonaria il rientro del debito in modo da ottenere da una parte, una riduzione percentuale delle somme residue che il debitore deve corrispondere al creditore, e dall’altra, riuscire a soddisfare le richieste dello stesso,  che accetta dunque di rinunciare ad eventuali procedure esecutive nei confronti del debitore.

Una delle caratteristiche principali della transazione a saldo e stralcio è rappresentata dal fatto che il creditore pretende, in genere, l’immediato pagamento della somma pattuita in un’unica soluzione, ma è importante sapere che spesso è possibile raggiungere un accordo per la definizione della posizione anche in diverse tranche concordando un saldo e stralcio dilazionato o a rate.
In buona sostanza per il debitore, tale operazione risulta essere l’unica occasione per potersi rimettere in sesto, ripulendosi di tutti i debiti e tornando a poter vivere una vita “normale”, mentre per un acquirente può rappresentare l’occasione di acquistare in maniera pulita e senza rischi, a prezzi di realizzo, immobili di proprietà di un soggetto che ha molti debiti.

Ma facciamo degli esempi, utili a capire l’operazione sia dal lato del debitore, sia dal lato di un possibile acquirente.

Dal lato del debitore: Tizio ha un debito nei confronti della Banca Alfa pari ad euro 100.000, con ipoteca iscritta su di un appartamento dal valore di euro 100.000. La banca, stante l’oramai comprovata insolvenza di tizio, gli notifica un pignoramento immobiliare al fine di far vendere l’immobile in asta. Tizio, tuttavia, riesce mediante professionisti di fiducia a chiudere un accordo transattivo con la banca per il pagamento della complessiva somma di euro 60.000, con pagamento in due rate e cancellazione del pignoramento. In questa maniera Tizio ha salvato il suo immobile e ha decurtato il suo debito.

Dal lato di un acquirente: riprendiamo la situazione di prima, in cui Tizio ha lo stesso debito nei confronti della stessa banca per lo stesso valore, garantito da ipoteca sul medesimo bene. Tizio, tuttavia, non può in alcun modo pagare la banca sua creditrice. A questo punto Caio, interessato ad acquisire il bene, dopo aver raggiunto e formalizzato un’ intesa con Tizio per acquisire il bene ad euro 70.000, avvia una trattativa con la banca offrendole 50.000 euro in un’unica soluzione, con pagamento subordinato alla vendita dell’immobile nei confronti di Caio e revoca del pignoramento. A seguito dell’accordo Tizio chiude la posizione con la banca, la quale revoca il pignoramento e, al contempo vende a Caio l’immobile per euro 70.000,00. Tizio, il quale non avrebbe ricavato nulla dalla vendita all’asta del bene, con questa operazione ci guadagna euro 20.000,00, Caio, senza l’alea dell’asta, acquista un bene che vale 100.000 con il 30% di sconto, la banca evita i costi e il rischio della procedura esecutiva ed ottiene subito un pagamento ragionevole. È un classico esempio di transazione in cui ci guadagnano tutti. Ma non è sempre così semplice e, soprattutto, per portare a termine un’operazione del genere occorre essere affiancati da professionisti esperti: i creditori, se non si hanno argomentazioni giuridiche sufficienti, non regalano nulla!

Analizziamo l’operazione nel dettaglio:

1. Soggetti e oggetto

I soggetti sono debitore e creditore (o creditori), mentre l’oggetto è la posizione debitoria. Si badi bene: oggetto di un operazione di saldo e stralcio NON è l’immobile, che è solo un mezzo con cui porre in essere l’operazione, bensì la posizione debitoria e la sua consistenza giuridica: non considerare compiutamente la tipologia giuridica di uno o più debiti rende praticamente impossibile concludere positivamente un’operazione di saldo e stralcio!

Delle due figure, quella che sicuramente risulta essere più complessa, è quella del creditore. Il creditore, infatti, può sia essere un soggetto privato (es. fornitore), sia un soggetto bancario o finanziario, sia lo stato.

Una delle circostanze che più bisogna tenere a mente è che, a seconda  titolo di credito, i creditori si definiscono in classi: chirografari, privilegiati, titolari di diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca). Bisogna prestare la massima attenzione a questa classificazione: a seconda della classe e del titolo, cambia radicalmente il comportamento di un creditore, la sua malleabilità e, di conseguenza, la possibilità di ridurre un credito a cifre accettabili  che rendano conveniente l’operazione.

Nel dettaglio, i chirografari sono i creditori che non nutrono alcun tipo di privilegio o diritto reale di garanzia: la loro posizione è “nuda” e nelle trattative sono, generalmente, quelli che subiscono la maggiore decurtazione.
I privilegiati sono creditori che, pur se sprovvisti di un diritto reale di garanzia (pegno o ipoteca), godono, tuttavia,  di una preferenza – stabilita per legge – nella distribuzione del ricavato. Il grado del privilegio dipende dalla natura del credito. I privilegi, e i loro gradi sono quelli elencati dagli artt. 2750 a 2783ter  del codice civile. Tra i privilegiati rientra anche lo Stato per i crediti tributari. Infine vi sono i titolari di diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca), i quali, a seconda del grado della trascrizione, hanno diritto all’integrale soddisfazione del loro credito sul ricavato della vendita del bene precedentemente assoggettato a garanzia, con precedenza rispetto a tutti gli altri creditori non muniti di titolo. Questi sono quelli con cui è più difficile “scendere a patti” per la riduzione del debito, in quanto sono in una posizione giuridicamente forte. Tuttavia, con abilità, sfruttando le possibilità argomentative che il diritto riconosce, un abile professionista può riuscire anche ad ottenere diminuzioni consistenti.

Come detto, analizzare le ragioni di credito dal punto di vista giuridico è fondamentale: la possibilità o meno di ridurre un credito deriva sia dal livello di garanzia di cui esso gode, sia dalla sua natura. Pertanto, prima di avvicinarsi ad una qualsiasi operazione di saldo e stralcio occorre effettuare uno studio preliminare, condotto da un esperto, che possa andare ad analizzare, quantomeno in linea generale, la fattibilità dell’operazione. In  caso contrario si rischia solo di perdere tempo (e soldi).

2. FASI

Caso 1. operazione debitore – creditore

1. Occorre che il debitore si rivolga ad un professionista per una valutazione giuridica preliminare della sua posizione debitoria, esibendo la documentazione in suo possesso;
2. Il professionista, una volta valutata la situazione, elabora una strategia giuridica.
3. Ricevuto il mandato dal debitore, il professionista si rivolge al creditore, esponendo le sue ragioni e formula una proposta transattiva che avvii una trattativa;
4. Effettuata la trattativa, debitore e creditore stipulano un’accordo transattivo scritto con il quale il debitore si impegna a versare quanto pattuito e il creditore – una volta ricevuto il pagamento – a cancellare il pignoramento e a tacitare ogni pretesa. Di buona norma, è opportuno che vi sia uno scambio di prestazioni contestuale innanzi ad un notaio, con il debitore che versa la somma mediante assegno circolare ed il creditore che, per mezzo del notaio, rinuncia al pignoramento ed effettua la cancellazione della trascrizione.

Caso 2. Debitore – Acquirente – Creditore

1. L’acquirente, individuato un bene già in asta, o, alternativamente, un bene non ancora in asta ma di un soggetto in gravi difficoltà economiche, si mette in contatto con il debitore. Prima situazione di difficoltà: spesso è difficile mettersi in contatto con il debitore oppure riuscire a parlarci liberamente. Occhio: il confine tra operazione “pulita” e il reato di turbata libertà degli incanti (art. 353 codice penale) è molto sottile! Si consiglia vivamente di farsi assistere da un professionista.
2. L’acquirente, dopo essersi messo in contatto con il debitore, ricevuta da esso la documentazione relativa al debito (o ai debiti), analizzatane la consistenza giuridica ed economica, stringe un primo accordo con il debitore per una determinata somma, subordinato al rilascio, da parte del debitore, di una delega al trattare con il creditore. In questa maniera l’acquirente fissa il suo budget per l’operazione e determina il suo range di trattativa con il creditore.
3. Munito di delega, conscio dei paletti di cui sopra, l’acquirente avvia per conto del debitore una trattativa con il creditore, volta a ridurre il credito entro i limiti che l’acquirente si è posto.
4. L’acquirente informa il creditore della propria intenzione di acquisire l’immobile, subordinando però l’acquisto alla cancellazione di tutte le trascrizioni presenti sul bene.
5. Raggiunto un accordo, debitore, creditore e acquirente si recano insieme dal notaio. Contestualmente alla vendita del bene, l’acquirente versa al debitore la differenza tra la somma pattuita precedentemente e quella concordata con il creditore, al creditore viene versata la somma frutto di transazione e il creditore, acconsentendo alla vendita, libera per mezzo del notaio l’immobile da ogni trascrizione e rinuncia ad ogni pretesa nei confronti del debitore.  Infine, il notaio trasferisce l’immobile all’acquirente libero da ogni trascrizione.
6. L’acquirente può poi decidere se vendere il bene o tenerselo. Nel caso in cui l’operazione sia condotta a fine speculativo, assume un ruolo centrale la trattativa con il debitore prima e con la banca poi: più si è abili nel ridurre le avverse pretese, più aumenta il margine.

Successivamente, con un altro articolo, vedremo come è possibile (ma molto rischioso, si badi) condurre operazioni speculative immobiliari senza soldi, basate sul procedimento di saldo  e stralcio  .

Ovviamente, trattasi di passaggi molto delicati, in cui è bene sempre contemperare una serie di fattori, siano essi intrinseci (relativi alla consistenza del bene e del credito) o estrinseci (presenza di procedure già avviate).

Molteplici, infatti sono le complicazioni che possono sorgere, tra cui: presenza di trascrizioni derivanti da autonomi diritti presenti sul bene (es. usufrutto, uso, provvedimento assegnazione casa coniugale); presenza di difformità catastali, sanabili e non, presenza di creditori praetermessi. Alcune di queste difficoltà sono superabili con un maggiore o minore grado di complessità: il tutto dipende dalla qualità dei professionisti che assistono le parti.

Non bisogna mai dimenticare che, da parte dell’acquirente, spesso vi è la necessità di finanziare l’operazione mediante mutuo: ecco perché occorre che tutte le eventuali criticità vengano in rilevo prima di effettuare un’operazione, altrimenti si rischia di non condurla in porto, con pesanti conseguenze.

Una corretta esecuzione di un operazione di saldo e stralcio prevede necessariamente la presenza di uno o più avvocati esperti del settore e della disciplina del recupero crediti.

In conclusione, trattasi di operazioni molto convenienti e dall’elevato potenziale, ma che presentano infinite variabili che, mutano a seconda del caso. Tale circostanza le rende molto complesse, per cui il consiglio è di rivolgervi a professionisti esperti che sappiano  analizzarle nel concreto e condurle in porto senza rischi.

Il team della Valore Aggiunto S.r.l., composto da Avvocati ed esperti di recupero crediti con grande esperienza, in collaborazione con i membri dello Studio Legale Scavo & Associati sapranno aiutarvi nella vostra operazione, rappresentando un Valore Aggiunto per il vostro affare!

Dott. Alessandro Scavo