26 Ott Le 5 cose da sapere sui contratti di locazione nelle aste giudiziarie

Molto spesso, nelle aste giudiziarie, ci si trova di fronte ad immobili oggetti di contratto di locazione, spesso a parenti dell’esecutato, al fine di rendere meno appetibile l’immobile e/o prolungare i tempi della vendita in pregiudizio sia dei creditori, sia degli eventuali acquirenti. Per questa ragione gli immobili locati, in asta, hanno un prezzo di aggiudicazione considerevolmente inferiore rispetto ad immobili della stessa specie e misura ubicati in zone analoghe, rappresentando un buon affare per chi decide di non soffermarsi davanti al problema ma di provare a risolverlo.

Ecco perchè  diventa fondamentale affidarsi a un consulente esperto come la Valore Aggiunto S.r.l.: con la nostra assistenza, saprai prima dell’asta (non a giochi fatti!!) se tali problemi sono o meno risolvibili e avrai un consulente che passo passo ti aiuterà a risolverli mettendo a tua disposizione una comprovata esperienza nel settore, consentendoti di fare un ottimo affare dove in tanti hanno mollato. Ma veniamo con ordine:

L’art. 2923 del codice Civile regola la disciplina delle locazioni afferenti gli immobili oggetto di procedure esecutive immobiliari. Dispone l’art. 2923 cod. civ.:

“I. Le locazioni consentite da chi ha subìto l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.

1. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
   III. In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
   IV. Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
   V. Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’articolo 1603”

Cosa comporta, dunque, questa norma per chi decide di acquistare in un’asta giudiziaria un immobile locato?

1. I contratti di fitto stipulati successivamente al pignoramento (dovendosi intendere come data di riferimento la data della notifica del pignoramento e non della trascrizione) non possono essere fatti valere dal conduttore nei confronti dell’acquirente (c.d. non opponibilità all’acquirente). Pertanto con il decreto di trasferimento, il giudice ordinerà la risoluzione del contratto e la liberazione dell’immobile.
2. Se il contratto è anteriore al pignoramento, occorre controllarne la durata: se essa eccede i nove anni il contratto avrebbe dovuto essere trascritto. Del pari, avrebbe dovuto essere trascritto anche se successivo (senza soluzione di continuità) ad un altro contratto di durata inferiore ai nove anni e intercorso tra le stesse parti. In tal caso opera, infatti, una redutio ad unum dei due contratti in un unico rapporto. Qualora non sia stato trascritto, il contratto si considera comunque concluso allo scadere del novennio. In tal caso, qualora il giudice nulla abbia disposto con il decreto di trasferimento, occorrerà intraprendere azione giudiziale assistiti da un avvocato, seguendo il rito locatizio di cui al libro IV, capo II del codice di procedura civile, ossia un rito abbreviato volto a fornire in tempi celeri un titolo esecutivo valido per la liberazione dell’immobile.
3. Se il contratto è anteriore al pignoramento e di durata inferiore ai 9 anni, occorre altresì controllarne il canone: se inferiore di oltre un terzo rispetto alle quotazioni medie di mercato, o fissate tramite provvedimenti della pubblica autorità (i c.d. canoni concordati), il contratto è altresì risolvibile. In tal caso, però, difficilmente il giudice disporrà la risoluzione del contratto all’atto del decreto di trasferimento: occorrà anche in tal caso intraprendere azione giudiziale secondo il rito locatizio, chiedendo al giudice competente di dichiarare risolto il contratto per “lesione ultra dimidium” operata dal c.d. “canone vile”.
4. Se il contratto è anteriore al pignoramento, ma viene rinnovato dopo il pignoramento, occorre fare una valutazione caso per caso al fine di valutare o meno l’opponibilità in base alle clausole contenute nel contratto. In caso di “rinnovo tacito” esso avrebbe dovuto essere autorizzato dal giudice dell’esecuzione: se non vi è stato provvedimento autorizzativo il rinnovo è nullo (tamquam non esset). In caso di rinnovo automatico, la giurisprudenza è dibattuta e andrà analizzata riguardo al caso specifico.
5. In alcune situazioni, poi, è possibile sinanche far valere la simulazione – e la conseguente inefficacia nei confronti dell’acquirente – del contratto di locazione, ove sussistano determinati presupposti (canone integralmente pagato alla sottoscrizione, vincolo parentale di grado inferiore al terzo, ecc.). Ovviamente bisogna valutare caso per caso quali siano le pattuizioni contrattuali.

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Rivolgendovi a noi della Valore Aggiunto S.r.l., prima dell’asta effettueremo l’accesso agli atti in tribunale, richiedendo copia del contratto di locazione e della distinta di registrazione, andando a verificare in concreto, con il nostro qualificato team legale,  la possibilità di poter scardinare il contratto e riuscire a liberare l’immobile prima della sua scadenza. In più un team di avvocati che collaborano con noi vi seguirà nell’iter giudiziale necessario per far dichiarare cessato il contratto, assistendovi, in seguito, sino alla liberazione dell’immobile. Il tutto SENZA COSTI AGGIUNTIVI, eccezion fatta per le spese vive dovute a contributi unificati, marche da bollo, diritti di notifica.

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di Dott. Alessandro Scavo – Valore Aggiunto S.r.l.