06 Apr Immobili all’asta in PROPRIETA’ SUPERFICIARIA: quali sono i vincoli per l’aggiudicatario? | Valore Aggiunto Consulting

Nel precedente articolo abbiamo parlato della proprietà superficiaria e delle sue peculiarità. Tuttavia, come evidenziato nello stesso, quando si acquista un immobile in proprietà superficiaria vi sono dei vincoli da rispettare: il vincolo prima casa, i vincoli soggettivi, i vincoli di prezzo.

Ciò nonostante, vi è una sostanziale differenza nel regime dei vincoli, derivante sia dalla legge da cui discende la convenzione che ha portato all’edificazione del bene, sia dal modo in cui viene alienato un bene. Se il cespite dovesse essere venduto all’asta, infatti, vi sarebbe un differente regime dei vincoli, che però richiede una grande attenzione da parte dell’aggiudicatario, specie se investitore immobiliare. Infatti, qualora l’acquisto venga effettuato in ottica di rivendita, i paletti imposti dalle convenzioni ben potrebbero ostacolare la produttività dell’affare e il ritorno d’investimento atteso, potendo, in alcuni casi, anche generare delle perdite. Ecco perché diviene fondamentale analizzare con dovizia di particolari tutta la posizione prima di effettuare l’acquisto.

Ma veniamo con ordine.

1. Il quadro Normativo:

Per comodità di esposizione, vanno distinte:

• le convenzioni “PEEP”, perfezionate ai sensi della legge 22 ottobre 1971, n. 865;
• le cd. “convenzioni ex Legge Bucalossi”, perfezionate ai sensi degli articoli 7 e 8 della legge 10/1977, oggi articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia);

Da queste due leggi, derivano due differenti limiti alla negoziabilità degli immobili, che potremmo così distinguere:

• le convenzioni PEEP in diritto di superficie pongono solo limiti alla determinazione del prezzo di cessione (comma 8, lett. e);
• Le convenzioni ex lege Bucalossi pongono  limiti ai prezzi di vendita ed ai canoni di locazione;
• Tutte e due pongono limiti soggettivi per l’effettuazione della vendita e il vincolo “prima casa”;
• Tutte e due le convenzioni pongono il vincolo della non alienabilità del bene entro i 5 anni (salvo gravi e comprovati motivi, previa autorizzazione dell’ente). Tuttavia con il D.L. 70/2011, si è specificato (circostanza poi ribadita dalla Cassazione) che tale vincolo debba intendersi solo per i 5 anni successivi al primo trasferimento. Pertanto, dovete acquistare un immobile il cui primo trasferimento è avvenuto più di 5 anni prima, lo si potrete rivendere anche il giorno dopo.

2. I vincoli in caso di acquisto all’asta.

L’asta, come sappiamo, è una procedura pubblica. Come in tutte le procedure pubbliche, in cui va garantita la massima libertà di partecipazione e il legittimo affidamento che l’aggiudicatario ripone nella regolarità della vendita e nella titolarità del diritto acquisito, mal si conciliano con l’apposizione di vincoli.

Sul punto, è intervenuta la Cassazione con Sentenza  sez. III, 6748/1987, affermando che, ” il divieto, dunque, riguarda unicamente gli atti volontari di disposizione compiuti dagli assegnatari. Nel resto, gli alloggi di edilizia economica e popolare per i quali sia avvenuto il trasferimento della proprietà…sono soggetti all’ordinario regime giuridico di diritto privato, con la conseguente ammissibilità dell’esecuzione forzata nei loro confronti, per obbligazioni inadempiute degli assegnatari.”

Pertanto, i vincoli di prezzo, prima casa, rivendita e i requisiti soggettivi, in sede di asta giudiziaria, non trovano applicazione.

Tuttavia preme di sottolineare che, come affermato dalla Cassazione, tali vincoli trovano eccome spazio all’interno delle compravendite tra privati.

Pertanto l’aggiudicatario, che intenda sottoporre a rivendita l’immobile in proprietà superficiaria acquistato in asta, dovrà sottostare ai vincoli per quanto concerne la rivendita, sebbene tali vincoli non siano stati a lui applicati in sede di acquisto. E’ una sorta di sdoppiamento della norma: non applicabile in sede di asta, perché mal si concilia con la ratio pubblicistica dell’asta e con una norma di rango superiore, quale la Costituzione; tuttavia applicabile alle vendite tra privati, in quanto le convenzioni sono soggette a trascrizione e quindi, da un lato, si presuppone siano conosciute dall’acquirente, dall’altro sono applicabili nei confronti di tutti i soggetti.

Da ciò ne discende che l’acquirente in asta di beni oggetto di proprietà superficiaria deve analizzare approfonditamente le convenzioni prima di partecipare in asta, onde evitare di fare pessimi affari.

3. Il problema del vincolo di prezzo.

La rivivescenza  del vincolo di prezzo in sede di rivendita (vincolo non presente in sede di acquisto in asta),  è sicuramente il principale fattore di rischio per un investitore, tale che potrebbe generare delle forti perdite.

Infatti in sede di valutazione d’asta il perito è tenuto a valutare il bene in base al suo valore di mercato, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, prescindendo dalle convenzioni (che, come detto, in asta non si applicano). Al contempo, si consideri che spesso i prezzi predeterminati dalle convenzioni sono pari al costo di costruzione (costo standard predeteminato per regolamento regionale, inclusi gli oneri di urbanizzazione), maggiorato di una percentuale, spesso minima e di certo inferiore ai normali margini di un costruttore (Ad esempio per il Comune di Roma parliamo di circa €. 1.800/mq, per il Comune di Bari ca €. 1.400/mq)

Tuttavia, i prezzi di mercato sono sensibilmente più alti (ad. Esempio, nei Comuni citati, in media pari ad €. 2.500 mq per Roma ed €. 2.000 mq per Bari). Pertanto un investitore ben potrebbe fare un affare (sulla carta) acquistando in asta con uno sconto del 25-30% rispetto al prezzo di mercato (tornando all’esempio, acquistando a €. 1.900 mq a Roma e ad €. 1.500 mq a Bari) , ma poi potrebbe ritrovarsi nella situazione di non poter rivendere il bene al prezzo di mercato o essere costretto a rivenderlo a cifre uguali o inferiori (sicuramente in perdita se consideriamo le imposte sul trasferimento dei beni immobili).

4. Come risolvere questo problema ed eliminare tutti i vincoli?

E’ chiaro che l’investitore, se vorrà massimizzare il suo profitto, dovrà rimuovere i vincoli, di qualsiasi natura essi siano: infatti anche gli altri vincoli potrebbero rallentare la vendita, compromettendo il tasso di rotazione del capitale.

Come fare? La risposta è presto detta: occorrerà riscattare la piena proprietà oppure affrancare il bene dai vincoli. Quest’operazione avrà, ovviamente, un costo, il quale andrà capitalizzato sul valore di acquisto. Tale costo è variabile a seconda del Comune ove è ubicato l’immobile.

Ecco perché, dovendo progettare un investimento immobiliare, diviene necessario appurare queste circostanze prima della partecipazione in asta: il budget disponibile deve tener conto delle variabili e, in aggiunta, occorre rammentare che una volta divenuti aggiudicatari non si torna più indietro!

Pertanto, affidandoti alla Valore Aggiunto S.r.l.,  avrai a disposizione un Team di esperti di investimenti immobiliari e di Avvocati, che effettueranno per te queste ricerche prima dell’asta per consentirti di effettuare un acquisto sicuro, consapevole e mirato al massimo profitto!
In aggiunta, saremo lieti di assisterti anche nella fase del riscatto/affrancazione e per quel che concerne l’eventuale contrattualistica afferente l’immobile (locazioni, proposte d’acquisto, preliminari).