20 Gen GUIDA AGLI ACQUISTI IMMOBILIARI: COS’E’ IL CONTRATTO PRELIMINARE? | Valore Aggiunto Consulting

Il contratto preliminare, passaggio fondamentale di ogni compravendita immobiliare,  è un contratto con cui una parte, detta promissaria venditrice, si obbliga a vendere a una parte, detta promissaria acquirente, un determinato bene immobile a un determinato prezzo, entro una precisa data, secondo le clausole in esso pattuite.

Il preliminare è  uno strumento imprescindibile nella contrattazione immobiliare in quanto, prima della stipula del contratto definitivo (detto anche “rogito”) le controparti necessitano di un dato periodo di tempo per organizzare i rispettivi interessi (principalmente, di solito, l’acquirente deve cercarsi di un finanziamento mentre il venditore deve completare l’immobile o trovare una sistemazione alternativa), pur  avendo la reciproca sicurezza della sussistenza di un obbligo a stipulare il definitivo (per questo si parla di contratto ad effetti obbligatori).

Ma Il contratto preliminare trasferisce la proprietà dell’immobile?

No. Il contratto preliminare non comporta il trasferimento dell’immobile, in quanto non è un contratto “reale” (inteso come afferente la “res” immobile) o ad “efficacia traslativa”, ma è un contratto ad effetti obbligatori.

In buona sostanza il preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con il quale il (promittente) venditore e il (promissario) acquirente si obbligano a stipulare un futuro contratto di compravendita (il cosiddetto “contratto definitivo”) , stabilendone modalità e termini e oggetto del contratto fin dal momento di stipula del contratto preliminare.

In buona sostanza in tale sede si stabiliscono le qualità dell’immobile che stai acquistando (metri quadri, eventuale capitolato, piano, esposizione, pertinenze) e il prezzo di vendita, nonché e soprattutto le clausole che regoleranno il versamento del prezzo, le tempistiche e le modalità di versamento del prezzo (attenzione, in tale fase, specie agli acquisti di immobili che usufruiscono di ecobonus, superbonus, bonus sismico e bonus ristrutturazione, leggi qui l’articolo specifico su eco bonus e sismabonus).

Quindi con il preliminare, lato acquirente, non si sta acquistando l’immobile, ma ci si sta impegnando inequivocabilmente ad acquistarlo, mentre, lato venditore, ci si sta obbligando a vendere l’immobile, il tutto, ovviamente, entro una certa data e a un determinato prezzo.

La legge (il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122,  modificato dal decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019) prescrive particolari tutele per il caso in cui il contratto preliminare, stipulato da un promissario acquirente che sia una persona fisica, abbia a oggetto un immobile che deve essere costruito dalla parte venditrice nell’ambito della sua attività d’impresa. Come detto in precedenza, infatti, si tratta di una situazione abbastanza delicata in quanto, in passato, in assenza di una legislazione come quella oggi vigente, si sono verificati casi di fallimento dell’impresa venditrice che hanno provocato la perdita di tutto il denaro versato al costruttore dai malcapitati acquirenti a titolo di caparre e acconti (leggi qui l’articolo tutela acquirenti immobili da costruire)

In particolare, per gli immobili da costruire, vi è un obbligo di trascrizione del preliminare (circa l’opportunità di trascrivere sempre il preliminare, leggi qui articolo trascrizione preliminare).

Posso avere il possesso dell’immobile a far data dalla stipula del preliminare? Posso eseguire lavori di ristrutturazione a far data dalla stipula del preliminare?

Si, ma a patto che venga esplicitamente stabilito nel contratto preliminare, previo accordo tra le parti.  Normalmente il preliminare non comporta l’immissione nel possesso del cespite, ne tantomeno la possibilità di effettuare opere modificative o migliorative come una ristrutturazione. Tuttavia, previo accordo tra le parti questo è possibile.

Occorre però tener presente che, specie per quel che concerne la ristrutturazione, essendo il venditore ancora proprietario del cespite, spetterà a lui richiedere i permessi ed avviare le pratiche edilizie, di cui ne conserverà la titolarità sino alla cessione, così come le responsabilità nei confronti dei terzi per eventuali danni o molestie o incidenti in corso di ristrutturazione. Occorre dunque prevedere delle clausole specifiche che regolino i rapporti economici e di responsabilità civile tra le parti.

Specie se si intende effettuare un’operazione immobiliare con cessione del preliminare, queste clausole assumono una valenza fondamentale.

IL CONTENUTO ESSENZIALE DEL PRELIMINARE

Oltre quanto detto in precedenza,  la legge prescrive anche che il contratto preliminare rispetti una lunga serie di prescrizioni. In sintesi deve contenere obbligatoriamente:

a) la precisa individuazione dell’immobile oggetto della promessa di vendita e di tutte le sue pertinenze;

b) la menzione degli atti d’obbligo e delle convenzioni urbanistiche stipulati al fine di ottenere il titolo edilizio che abilita la costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti in detti atti d’obbligo e convenzioni (di modo che tu possa, in ogni momento, verificarne la validità e la consistenza);

c)  le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti, alla classe energetica (su questo, ti invito a leggere un articolo in cui parlerò più approfonditamente di questo);

d)  il termine massimo di esecuzione della costruzione ed eventualmente il termine dei vari stati di avanzamento della lavorazione, per gli immobili da costruire o oggetto di ristrutturazione integrale;

e)  l’indicazione del prezzo complessivo dovuto dall’acquirente, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra e di acconto;

f)  gli estremi della fideiussione rilasciata al promissario acquirente e l’attestazione della sua conformità al modello standard (in caso di immobili da costruire);

g)  l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano, del titolo dal quale derivano, nonché degli obblighi del venditore a esse connessi (e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita);

h)  gli estremi del permesso di costruire (o della sua richiesta se non ancora rilasciato), nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

i) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi (per immobili da costruire od oggetto di ristrutturazione integrale)

l) il regime fiscale adottato per l’operazione: in particolare, se intendi acquistare come prima casa, conviene scriverlo nel preliminare, in modo da sfruttare l’aliquota agevolata già per le fatture d’acconto e caparra.

Al contratto devono essere allegati e firmati dall’acquirente: il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti e gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire.

Contattaci! Il nostro team di avvocati esperti sarà molto lieto di assisterti e di redigere per te il preliminare che più si addice all’operazione immobiliare che stai per svolgere!