17 Apr Come ottenere la LIBERAZIONE di un immobile in ASTA? – Valore Aggiunto Consulting

Una delle principali questioni sottese alla vendita degli immobili in asta è rappresentata dalla liberazione degli stessi. Infatti, spesso tali immobili vengono messi in vendita occupati dai debitori esecutati. Ciò, va detto, provoca incertezza in capo agli acquirenti e, più in generale, una certa diffidenza per l’acquisto in sede esecutiva, sia per supposte ragioni morali, sia soprattutto per ragioni economiche: chi vuole acquistare l’immobile, sia per esigenze residenziali che d’investimento, non può spesso permettersi lunghe tempistiche per l’immissione nel possesso dell’immobile.

Tuttavia, va detto, il quadro è molto più roseo di quanto ci si possa aspettare: negli ultimi tempi, infatti, i Tribunali hanno messo a punto una serie di best practice e di circolari volte a dare certezza nelle tempistiche e modalità di comportamenti uniformi. Ad oggi, il tempo medio di liberazione è di circa 60 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento (ossia dopo aver pagato il saldo prezzo).

Ottiene un ulteriore vantaggio, poi, chi acquista l’immobile affidandosi a consulenti esperti e in grado di fornire un servizio completo: sul punto, noi della Valore Aggiunto S.r.l. abbiamo sviluppato un nostro punto di forza, interloquendo in maniera costruttiva e proficua con gli organi della procedura e con gli esecutati, dando impulso con i nostri avvocati e ottenendo, nella maggioranza dei casi, liberazioni antecedenti addirittura all’emissione del decreto di trasferimento.

Ma veniamo con ordine.

1. Come avviene la liberazione dell’immobile?

La disciplina afferente la liberazione degli immobili pignorati è contenuta nell’art.  560 C.P.C. In particolare, il comma 3 dell’art. 560 dispone che il giudice dell’esecuzione dispone la liberazione dell’immobile pignorato quando interviene l’emissione del decreto di trasferimento (“Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma.”).

Una volta emesso il decreto di trasferimento, momento in cui si diviene proprietari,  il giudice, contestualmente all’emissione del decreto e in calce allo stesso, ordina la liberazione dell’immobile e rende il provvedimento esecutivo, con l’esplicita indicazione del “Comandiamo a tutti gli ufficiali giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti”.

L’ordine di liberazione viene attuato dal custode e dagli ufficiali giudiziari (o dall’Istituto Vendite Giudiziarie – IVG) secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti del c.p.c., anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario. Aggiunge la norma che per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari (es. il fabbro) ai sensi dell’articolo 68 c.p.c..

Dunque, onerato di eseguire l’ordine di liberazione anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento è il custode. Tuttavia preme di notare come il custode sia una figura eterogenea: egli infatti può essere sia un avvocato, sia un commercialista, sia un ragioniere. Questa eterogeneità della figura, unita spesso a ragioni di carico eccessivo di lavoro e/o di mancanza di compensi adeguati per la fase di liberazione dell’immobile, fa sì che il custode, se lasciato solo, possa risultare lento e poco proattivo nella liberazione. Rammentiamo infatti che il custode è organo della procedura, non un consulente di parte acquirente!

Al contrario, è buona norma affiancare al custode un avvocato di parte esperto in procedure di liberazione degli immobili: infatti mediante l’ausilio di detto professionista il custode viene costantemente incentivato a mettere in esecuzione il decreto, si possono creare ottime sinergie (specie quando deve intervenire la forza pubblica, che è spesso contattata direttamente dall’avvocato di parte) e soprattutto vengono date scadenze più rigide e viene effettuato un monitoraggio costante. Inoltre, tale circostanza consente di “non lasciare solo” il custode sia nei confronti degli esecutati, sia degli innumerevoli rivoli burocratici connessi alla liberazione (es. contatto dei servizi sociali, istanze al giudice, reperimento fabbro e quant’altro).

Quanto alle modalità attraverso cui l’ordine di liberazione deve essere eseguito, sottolineiamo che (quasi) totale deformalizzazione dell’istituto non impone alcun particolare modus procedendi.

In buona sostanza, solitamente l’iter è così ripartito:

• Emissione del decreto di trasferimento con ordine di liberazione in calce;
• Notifica dell’ordine di liberazione;
• Comunicazione al debitore (spesso prima della notifica) che deve lasciare spontaneamente l’immobile entro la data fissata dal Giudice (da 30 a 60 gg.);
• Se il debitore adempie spontaneamente, consegna dell’immobile, redazione verbale di rilascio e contestuale redazione di verbale di immissione in possesso entro il termine preventivamente stabilito dal giudice (i 30-60 gg di cui sopra);
• Ove il debitore non adempia spontaneamente, custode e legale di parte (se presente) si recheranno presso l’immobile (eventualmente allertando preventivamente autorità sanitaria e servizi sociali comunali nel caso in cui riscontri la presenza di minori o persone affette da problemi di salute) e con l’ausilio della forza pubblica procederanno alla liberazione del bene.

2. I tempi necessari per la liberazione

Dal momento dell’aggiudicazione decorrono i seguenti tempi:

• 120 giorni per il pagamento del saldo prezzo: ovviamente, prima si paga, prima viene emesso il decreto di trasferimento con il conseguente ordine di liberazione. In questo arco temporale non vi è alcun provvedimento che impone la liberazione dell’immobile. Tuttavia, diviene fondamentale, con l’ausilio del custode e soprattutto del legale di parte, riuscire a interloquire con il debitore esecutato, con garbo e moderazione, al fine di convincerlo a collaborare e ad adempiere spontaneamente. In tal caso diviene fondamentale l’esperienza maturata dal legale per gestire i comportamenti dell’esecutato e i rapporti con lo stesso, mirando a una collaborazione proattiva nel segno del massimo rispetto etico e umano;
• Emissione del decreto di trasferimento: se si paga con mutuo, è contestuale al pagamento. In caso contrario, l’emissione del decreto può essere successiva. Anche in tale ipotesi, è fondamentale, con l’ausilio del proprio legale, presentare apposita istanza al giudice affinchè provveda all’emissione nel minor tempo possibile o addirittura contestualmente;
• Notifica al debitore: circa 10 giorni;
• Decorrenza dei termini per il rilascio spontaneo: dai 30 ai 60 giorni a seconda di quanto stabilito dal giudice;
• Se non vi è adempimento spontaneo, occorre l’intervento della forza pubblica: anche in tal caso le tempistiche d’intervento dipendono molto dalla proattività del custode e soprattutto del legale di parte. In questo caso, avere un proprio legale di parte esperto della materia può comportare un accorciamento dei termini anche di qualche mese.In generale, possiamo concludere che la tempistica media per la liberazione dell’immobile varia fra i 30 e i 90 giorni dal pagamento del saldo prezzo.

3. Conclusioni

In conclusione, possiamo affermare che, se si agisce correttamente, la liberazione dei cespiti staggiti può avvenire con tempi rapidi.

Tuttavia, preme di notare come la vera differenza la faccia l’utilizzo di un proprio consulente di parte. Noi della Valore Aggiunto S.r.l., come detto in precedenza, in collaborazione con lo Studio Legale Scavo, abbiamo ottenuto sul campo risultati del tutto favorevoli per i nostri clienti, riuscendo spesso ad ottenere liberazioni spontanee anche prima dell’emissione del decreto di trasferimento o immediatamente dopo.

Questo è frutto dalla grande esperienza maturata nel gestire i rapporti e le negoziazioni con le parti esecutate, riuscendo a minimizzare anche i comportamenti ostativi che spesso si manifestano dopo l’aggiudicazione. Inoltre, la conoscenza del territorio e i proficui rapporti professionali intercorrenti con i custodi e gli ufficiali giudiziari, consente di essere sempre proattivi nella ricerca delle migliori soluzioni possibili nell’interesse del cliente.

Per questo abbiamo strutturato un servizio che prevede un’assistenza al cliente stesso sino all’immissione nel possesso dell’immobile, mettendo a sua disposizione un team di Avvocati ed esperti del settore delle esecuzioni immobiliari e fornendo un’assistenza a 360 gradi che comprenda sia la fase antecedente l’asta (con le dovute analisi dal punto di vista legale) sia la fase successiva.

Contattandoci troverai un partner serio, esperto ed affidabile in grado di rendere il tuo affare un vero Valore Aggiunto!