17 Apr ASTE GIUDIZIARIE: quando è possibile ottenere la risoluzione della vendita e il risarcimento del danno? – Valore Aggiunto Consulting

Con il precedente articolo abbiamo parlato del regime della sanabilità degli abusivismi edilizi in caso di acquisto di immobile in asta giudiziaria non conforme dal punto di vista catastale e/o urbanistico.

Come abbiamo visto, nelle aste sono esplicitamente escluse le garanzie per vizi ed evizione che normalmente sono presenti nelle compravendite tra privati. Inoltre, poiché all’atto dell’offerta si “dichiara di aver preso visione della perizia di stima e degli allegati, di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e che la presente offerta è inderogabile” non si può esercitare il diritto di recesso dall’acquisto in caso di vizi dell’immobile o di altri fattori od oneri che ne deprezzino il valore in maniera significativa, almeno che detti oneri non siano stati segnalati né in perizia né in ordinanza né fossero riconoscibili con l’ordinaria diligenza.

Infatti il ruolo del perito è di mero ausiliario del giudice, non di consulente di parte acquirente: egli deve solo limitarsi a individuare l’anomalia e a darne atto dell’esistenza e dell’eventuale sanabilità, conformemente ai quesiti del giudice. Spetterà poi alla parte acquirente comprenderne la portata e valutare la convenienza o meno dell’acquisto. Ecco perché diviene fondamentale consultarsi con un proprio avvocato esperto della materia

Ma veniamo con ordine, andando ad analizzare i casi in cui sia possibile agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura o del perito.

1. Il ruolo del perito.

Il Consulente Tecnico D’Ufficio (CTU), rientra tra le categorie degli ausiliari del Giudice, cui è demandato il compito di rispondere ai quesiti del Giudice e funzionali a una corretta individuazione e stima del cespite sottoposto a pignoramento.

In particolare il CTU dovrà occuparsi:

• della esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento e della formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i confini e provvedendo se necessario e previa autorizzazione del giudice alla realizzazione del frazionamento;
• dell’identificazione catastale degli immobili, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto;
• della verifica dei beni sotto il profilo urbanistico. Qualora rilevi delle anomalie o delle opere abusive dovrà indicare esplicitamente:
  – se le opere sono sanabili;
  – se vi è in corso una pratica di sanatoria edilizia indicandone lo stato;
  – se per il rilascio della concessione edilizia è necessario il parere preventivo di altri uffici tecnici;
  – i probabili relativi costi;
  – se l’immobile sia stato realizzato o modificato violando la normativa urbanistico-edilizia, il perito dovrà indicare analiticamente la tipologia degli abusi che ha riscontrato e se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile.

NB: di tutte queste difformità occorre che ne sia data esplicita menzione sia in perizia, sia nell’ordinanza sia nell’avviso di vendita (che però possono limitarsi a rimandare alla perizia). In buona sostanza, l’immobile non sanabile può essere oggetto di vendita coattiva individuale o concorsuale purché la presenza degli abusi edilizi venga segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita o nella perizia; infatti, in caso di omissione di tali informazioni si sarebbe in presenza di una vendita di aliud pro alio rispetto alla quale è possibile, per l’aggiudicatario, esperire azione per far valere della garanzia per i vizi della cosa, normalmente esclusa in caso di vendite giudiziarie.

In tal caso, sarà fatto diritto all’acquirente di applicare al decreto di trasferimento le regole proprie della nullità dell’atto ed egli potrà agire ai sensi dell’art. 1489 c.c.

2. I profili di responsabilità del perito

Quella del CTU, in quanto prestatore d’opera intellettuale, è una obbligazione di mezzi, e dunque egli deve adempiere all’incarico affidatogli con la diligenza professionale di cui all’art. 1176 del codice civile.

Da ciò ne discende che, in caso di inadempimento, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c., ossia che, nel caso in cui la prestazione richieda la risoluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, la responsabilità vi sia solo in caso di dolo o colpa grave. (Cass. 2.2.2010, n. 2359).

Sicchè il perito potrà essere ritenuto responsabile:

• Qualora l’errore sia macroscopico, ossia nel caso in cui abbia omesso di rilevare una difformità evidente (es. la presenza di una stanza non prevista nella planimetria catastale);
• qualora abbia omesso di rispondere a un quesito del giudice (anche se, in tal caso, vi sarebbe anche una responsabilità del magistrato, in quanto in caso di manifesta incompletezza della CTU, l’immobile non può essere messo in vendita);
• qualora abbia effettuato errori che non prevedevano la soluzione di problemi di speciale difficoltà: classico esempio sta nella misurazione dell’altezza media di una stanza, che di per sé risulta essere un’operazione ordinaria (sul punto, la Cassazione, sent. 18.9.2015, n. 18313)
• qualora il suo operato sia stato non conforme alle linee guida e alle best practice relative allo specifico compito affidatogli;
• Qualora il bene sia assolutamente inidoneo all’uso descritto e/o appartenga ad un genere del tutto diverso e tale circostanza non fosse riconoscibile dall’acquirente con l’ordinaria diligenza (es: indicato un immobile come cat. C/1, dunque idoneo all’attività di ristorazione, ma poi in realtà l’immobile era un C/6 o un C/2, ad essa inidonei);
• Sul punto della quantificazione degli oneri di regolarizzazione urbanistica, si segnala la sentenza della Cassazione del 6.2016, n. 13010, con la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell’esecuzione risponde nei confronti dell’aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell’erronea valutazione dell’immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell’acquirente. (Nella fattispecie, la Corte ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall’aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell’immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell’acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall’ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

3. Conclusioni

Alla luce di quanto detto sopra:

• La vendita può essere annullata, chiedendo la risoluzione per “aliud pro alio” ovvero la riduzione del prezzo solo nei seguenti casi:

1. Nel caso in cui il bene sia assolutamente inidoneo all’uso descritto e/o appartenga ad un genere del tutto diverso da quello descritto in perizia;
2. Nel caso in cui la difformità sia rilevante (caso a1) o eccessivamente onerosa e non sia mai stata riportata né in perizia, né in avviso di vendita, né in ordinanza, ovvero il perito non abbia risposto ad un espresso quesito del giudice.

In entrambi questi casi, oltre alla risoluzione della vendita, potrà essere richiesto risarcimento sia nei confronti della procedura, sia nei confronti del perito, da valutarsi caso per caso a seconda della fattispecie.

• La vendità non può essere annullata, ma rimane comunque la possibilità di chiedere un risarcimento a titolo di responsabilità extracontrattuale nei confronti del perito in tutti gli altri casi summenzionati.

Preme di notare come però questi casi abbiano un’applicazione molto residuale: infatti, durante l’arco della nostra esperienza, raramente ci si è imbattuti in fattispecie che presentassero un profilo di responsabilità del perito o degli organi di procedura, soggetti dotati di grande professionalità ed esperienza e che prestano la propria opera con diligenza e rigore.

Più spesso invece capita che le perizie e/o gli avvisi di vendita possano essere non molto chiari per chi non sia esperto del settore (del resto, sono documenti ad elevato tasso tecnico/giuridico), per cui si tende a confondere la poca chiarezza con profili di responsabilità altrui in realtà non esistenti.

Per questo consigliamo sempre di partecipare in asta con l’ausilio di avvocati e/o professionisti esperti del settore, in grado di cogliere PRIMA dell’asta tutte le minuzie e le conseguenze giuridiche sottese alla CTU e/o agli avvisi di vendita.

Ecco perché noi della Valore Aggiunto S.r.l. abbiamo deciso di mettere a tua disposizione un team di Avvocati ed esperti del settore immobiliare, in grado di condividere le competenze e rappresentare il vero Valore Aggiunto per il tuo affare. Effettueremo per te, prima dell’asta, tutte le verifiche relative alla conformità catastale dell’immobile e alla sanabilità; ti indicheremo i costi per la sanatoria; ti forniremo un prospetto approfondito relativo all’immobile e una completa analisi di mercato; attraverso le nostre convenzioni con istituti di credito specializzati nelle aste, analizzeremo prima dell’asta la finanziabilità dell’operazione con mutuo bancario; ti assisteremo sino all’immissione nel possesso dell’immobile, fornendoti un servizio a 360 gradi volto a rendere sicuro e conveniente il tuo acquisto all’asta!