22 Gen ASTE: differenze e possibili problematiche rispetto all’acquisto tradizionale

Acquistare all’asta è uno dei metodi più convenienti per effettuare il proprio investimento immobiliare. Tuttavia non bisogna mai dimenticare che l’acquisto in asta è diverso rispetto all’acquisto di un immobile in una compravendita tradizionale, in quanto l’asta giudiziaria è un procedimento estremamente tecnico, regolato dalle norme del Codice di procedura civile e del Codice civile. Pertanto, per acquistare in asta senza commettere errori, occorrono competenze specifiche relative proprio a queste leggi, oltre che alla disciplina delle trascrizioni e dei diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione ecc). Pertanto, la scelta migliore è quella di rivolgersi a professionisti esperti del settore: in caso contrario, si correrebbe il rischio di andare incontro a spiacevoli sorprese: vediamo perchè.

Il web è il principale luogo ove essere condotti in errore: tanti “santoni” del web, molto spesso privi di competenze specifiche e studi giuridici approfonditi (magari, fino al giorno prima, facevano un altro mestiere), propongono video-corsi accellerati per diventare “investitore immobiliare in tre giorni”: assolutamente impensabile.  Nelle aste non è solo necessario sapersi districare bene fra le leggi, serve soprattutto conoscere cosa dicono le sentenze più recenti. Altri ancora trattano le aste come un tradizionale acquisto immobiliare: vedo il  bene, valuto se è di mio gradimento, decido di partecipare. Niente di più sbagliato!! Nelle aste giudiziarie, l’asta in sè per sé è solo la punta dell’iceberg: fondamentale è sapere, PRIMA dell’asta, tutte le informazioni possibili relative al bene, DOPO l’asta, sapersi muovere con le giuste (e rigide) tempistiche.

Andare in asta senza conoscere tutte le eventuali possibili problematiche relative al bene, può comportare danni economici notevoli, oppure vanificare un’ operazione che si riteneva conveniente. Uno fra i più frequenti esempi (ma non il solo) è relativo ad una mancata conoscenza di difformità catastali non sanabili: in questo caso non solo non sarà possibile rivendere il bene (un danno enorme per uno speculatore), ma non sarà neanche possibile ottenere un mutuo per finanziare l’acquisto, perdendo di conseguenza i soldi relativi alla caparra (pari al 10% dell’offerta: un danno gravissimo, ad esempio, per una famiglia che decide di acquistare la prima casa).  Viceversa, una difformità sanabile (e se sanabile, con quali costi e quali tempi), non compromette l’acquisto, ma lo rende più oneroso. Come è facile notare, occorre sapere prima queste informazioni, così come occorre saper distinguere tra difformità sanabili e non, oppure quelle che ne possono essere le conseguenze, specie dal punto di vista del mutuo o di una futura rivendita.

Questo discorso ci porta al fulcro della questione: perchè, per fare investimenti sicuri in asta, è necessario avere competenze specifiche, mentre in un tradizionale acquisto immobiliare ciò non è necessario?

1. Manca il controllo del Notaio

Nella compravendita tradizionale (artt. 1470 ss. Cod. civ.) l’acquisto dell’immobile in via definitiva, avviene con la stipula dell’atto di compravendita, che ai sensi dell’art. 1350 cod. civ. viene effettuata, a pena di nullità (ad substantiam actus) per atto pubblico (atto redatto da un notaio) o scrittura privata autenticata (atto redatto dalle parti e autenticato da un notaio). In buona sostanza,  indipendentemente dalla forma scelta, vi è sempre il controllo del notaio, il quale, secondo le leggi vigenti, deve provvedere a un controllo di legalità sul bene e sulla transazione. Tale controllo di legalità si estrinseca in una serie di verifiche relative a: trascrizioni (con valutazione della loro pregiudizialità per la compravendita o meno), iscrizioni ipotecarie, conformità catastali. Qualora il Notaio rilevi un problema che possa inficiare o rendere nullo l’acquisto, lo deve comunicare alle parti, invitandole a sanare il problema (se possibile) oppure rifiutandosi di stipulare il contratto definitivo.
In sintesi, il suo ruolo riveste una funzione di garanzia per chi acquista, il quale saprà da un professionista di comprovata esperienza se l’acquisto ha problemi o meno. Qualora il Notaio non dovesse accorgersi di un problema (magari perché gli è stato celato da una delle due parti), poi, sarà comunque sempre possibile rivolgersi per il risarcimento del danno nei confronti della parte che ha venduto il bene, secondo la garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 ss. Cod. civ., o, addirittura, nei confronti dello stesso Notaio per responsabilità professionale (caso molto raro).

Nelle aste, invece, il paradigma si inverte, in quanto non vi è nessuno che rivesta una posizione di garanzia e informi il compratore circa eventuali problematiche sottese all’acquisto: nelle aste il bene si vende anche se ha delle problematiche insanabili, pertanto chi acquista deve conoscerle e fare da solo le proprie valutazioni, oppure avere a sua disposizione un suo consulente di fiducia che si faccia carico di questo aspetto.

Infatti, la perizia relativa all’immobile, redatta dal CTU, che contiene il procedimento che ha portato a quantificare il valore di stima del bene,  è una relazione estremamente tecnica e di difficile comprensione per chi non è del mestiere. Essa spiega quali sono le difformità o le problematiche rilevate, non ne spiega le conseguenze. Ad esempio, potrebbe indicare in maniera molto arida alcuni dati che non riflettono alcun problema giuridico del bene, ma sono fondamentali, nelle loro conseguenze giuridiche,  per chi acquista e l’uso che ne vuole fare (come la destinazione d’uso o la rendita catastale). Inoltre, la perizia riferisce lo stato di fatto e di diritto del bene al momento in cui è redatta, pertanto molto spesso non è aggiornata al momento della vendita.

Nel momento in cui si presenta l’offerta, l’acquirente deve dichiarare che “Presa espressa visione della perizia di stima e degli allegati, dichiara che la presente offerta è irrevocabile”. Questa frase, a livello giuridico, significa acquistare il bene “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, ossia, nel caso in cui vi siano problemi…  essere consapevole di acquistarsi anche i problemi! Nel caso in cui poi, dopo l’asta, emergano altre problematiche, l’offerta non potrà più essere ritirata, pena la perdita del deposito cauzionale del 10% (e altre conseguenze).  Nessuno, se non il vostro consulente, vi verrà a dire PRIMA dell’asta se vi sono di questi problemi. Nessuno è responsabile nel caso in cui il bene venduto sia affetto da vizi insanabili: i vizi dovevano essere conosciuti dall’acquirente utilizzando la diligenza media richiesta dalla natura dell’affare.
Molti, a tal proposito, dicono “tanto c’è il venditore delegato”. Ecco, chiariamo una cosa: il venditore delegato fa le veci del giudice, ossia è un organo imparziale, che non può nel suo ruolo fare consulenza, anzi, può solo fornire la perizia ed eventuali documentazioni allegate. In più egli deve fare gli interessi della procedura (e i propri), ossia tendere a realizzare il più alto incasso possibile dalla vendita, per cui sarebbe contrario al suo ruolo (e ai suoi incassi) dire se ci sono problemi. Ma se sai a chi affidarti, non avrai di queste sorprese.

Per questo noi della Valore Aggiunto S.r.L. mettiamo a disposizione del cliente un solido Team di avvocati ed esperti in procedure esecutive immobiliari. Il nostro ruolo è di effettuare PRIMA DELL’ASTA tutte le ricerche sul bene, volte a far emergere le eventuali problematiche, anche quelle nascoste,  anche relative a valutazioni di convenienza dell’affare, nonché ad effettuare tutte le ricerche volte ad avere una conoscenza approfondita e aggiornata sulla procedura, per non lasciare nulla al caso.
Non ci limitiamo alla sola perizia, ma andiamo più a fondo, effettuando l’accesso al fascicolo telematico, andando ad assumere informazioni presso gli organi e le cancellerie competenti, chiedendo documenti ulteriori  e analizzandoli nel dettaglio. In più, con la nostra ultradecennale esperienza, riusciamo spesso ad individuare problemi nascosti, oppure a risolvere situazioni che sembravano insanabili, rappresentando un valore aggiunto in termini di sicurezza e consapevolezza nell’acquisto, per il cliente che decida di affidarsi a noi.

2. Nelle aste si vende…. di tutto!!!!

Chi effettua un acquisto di tipo tradizionale, sa cosa vuole comprare: in genere, la piena proprietà di un bene. Qualora, per errore o malafede, li venga venduta una proprietà superficiaria o una nuda proprietà, egli potrà agire in giudizio per la nullità lamentando un c.d. aliud pro alio (vendita di qualcosa per un’altra).

La differenza è enorme: la piena proprietà (832 cod.civ) è un diritto eterno, imprescrittibile, non soggetto a limitazioni d’uso (“ius utendi et abutendi”, diritto di utilizzare o non utilizzare il bene); i diritti reali, al contrario, sono temporanei (durate più o meno lunghe, a seconda del tipo e del titolo) e condizionati (ad esempio nell’enfiteusi il mancato miglioramento o la mancata coltivazione del fondo è causa di risoluzione ex lege del diritto).
Nelle aste, al contrario, NON si vendono solo le piene proprietà, ma anche: le quote di proprietà (1/2, 1/3 ecc.), i diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi); le nude proprietà. Molto spesso capita di ricevere clienti che, attratti dal prezzo molto favorevole, ci contattano per l’acquisto di un bene non in piena proprietà (e quindi un diritto temporaneo!!): ciò non è sempre specificato nell’annuncio sul web,  ma si dovrebbe consultare l’avviso di vendita (un documento lungo in allegato, cui spesso la gente non presta importanza); oppure vi è una semplice ignoranza relativa alla differenza tra diritti reali molto simili alla proprietà – in quanto comportano comunque il possesso del bene (usufrutto, proprietà superficiaria, enfiteusi), ma che proprietà non sono; infine, vi sono dei diritti che, ancorchè facenti parte del genere “proprietà”, in realtà non sono piena proprietà (quote, proprietà superficiaria, nuda proprietà), con pesanti conseguenze sia dal punto di vista del futuro possesso del bene, sia della possibilità di ottenere mutuo per l’acquisto.

Ecco perché noi, prima ancora di sottoporre un bene al cliente, ci assicuriamo che esso sia in piena proprietà: in caso contrario lo facciamo presente al cliente, spiegandogli quali sono le possibili conseguenze e i pro e i contro relativi all’affare. A volte anche acquistare una quota o una proprietà superficiaria può essere conveniente, ma va fatto con coscienza.

     3. Le Tempistiche, la procedura e le formalità

TEMPISTICHE

A differenza dell’acquisto tradizionale, dove le tempistiche sono rimesse all’accordo tra le parti, nelle aste vi sono delle rigide tempistiche INDEROGABILI e predeterminate per legge, relative sia alla presentazione dell’offerta (generalmente, salvo che l’ordinanza non disponga altrimenti, entro le 12 del giorno feriale antecedente alla vendita), sia al pagamento del saldo (che deve avvenire, generalmente, entro i 120 giorni dall’aggiudicazione). Non rispettare un termine significa invalidità dell’offerta oppure perdita della caparra versata (se non si versa il saldo entro i 120 giorni). Per chi non è abituato a lavorare con i termini legali, spesso questo è devastante: sono frequenti i casi di mancato versamento del saldo entro i 120 giorni.  Inoltre, per effettuare le ricerche di cui prima, occorre tempo, così come occorre tempo per visionare un immobile in asta: se non ci si muove per tempo, si rischia di non fare l’affare!! Solo attraverso l’aiuto di un buon consulente si riusciranno a compiere tutte le attività secondo i tempi previsti dalla legge.

PROCEDURA

Come detto, le aste giudiziarie sono delle procedure con regole specifiche, che non possono essere disattese. Ad esempio, per visionare un immobile in asta, non è possibile fare come nelle trattative private, in cui basta contattare il proprietario. Nelle aste vi è un custode giudiziario, che lo può far vedere solo previo accordo con il debitore. Pertanto vanno curati i rapporti con costui, il che non è sempre facile, essendo egli un professionista oberato di lavoro. Anche per questo, diventa fondamentale l’intervento di un consulente che s’interfacci con gli organi della procedura e provveda ad accompagnare il cliente nella visione.
Inoltre, le aste sono spesso relative ad immobili  occupati dal debitore o altri (inquilini). Ciò determina che, PRIMA dell’acquisto, è necessario valutare a che titolo è occupato l’immobile, e se il titolo possa o meno “reggere” dopo l’asta (titoli opponibili e non opponibili), e DOPO  l’acquisto, sarà necessario effettuare la liberazione, le cui tempistiche vengono generalmente ridotte se ci si affida ad avvocato di fiducia che metta in esecuzione il titolo. Per questo il nostro team di avvocati è a disposizione del cliente per valutare prima dell’ asta lo stato di possesso dell’immobile e, dopo l’asta, eseguire con celerità la liberazione, il tutto compreso nel prezzo!!

FORMALITA’

Dulcis in fundo, la tanto amata burocrazia. A differenza di quanto accade negli acquisti tradizionali, nelle aste le formalità sono lasciate a chi acquista, a cominciare dall’offerta, la quale deve presentare determinate caratteristiche a pena di nullità. All’offerta vanno allegati una serie di certificati, a seconda del proprio stato civile e di chi effettua l’acquisto. Deve essere presentato un assegno circolare non trasferibile, redatto secondo determinate diciture. Dopo l’asta, vanno effettuati i pagamenti secondo specifiche modalità, nonché bisogna procedere alla registrazione dell’atto,  secondo il regime fiscale che deve essere indicato dall’acquirente. Accade spesso di vedere in asta gente inesperta, che pur di non affidarsi ad un consulente, non rispetta le formalità, decadendo dall’offerta; o ancora, gente che acquista immobili non usufruendo dei vantaggi fiscali possibili. Ecco perché, anche qui, i nostri consulenti vi seguiranno passo dopo passo e sbrigheranno per voi queste formalità, al fine di consentirvi di effettuare correttamente il vostro acquisto e di risparmiare a livello fiscale, se possibile.

In conclusione, è evidente come acquistare in asta sia totalmente diverso rispetto a un acquisto tradizionale, per cui per chi desidera investire con successo in questo mercato sono necessarie competenze specifiche, altrimenti il rischio di commettere errori, rimettendoci denaro, è troppo alto.

Noi della Valore Aggiunto rispondiamo a questa esigenza, affiancando il cliente passo dopo passo in tutta la procedura d’asta, effettuando per lui un servizio a 360 gradi. Il tutto a TARIFFE CERTE, CONTENUTE E PREDETERMINATE. Niente sorprese, massima affidabilità. Con il nostro team di avvocati rappresentiamo un partner serio ed affidabile, l’ideale per rendere sicuro e conveniente il vostro acquisto. Non perdere l’occasione, e vieni a fare affari con noi!

dott. Alessandro Scavo – Amministratore Unico, Valore Aggiunto S.r.l.