07 Apr Acquisto immobili in PROPRIETA’ SUPERFICIARIA: la rimozione dei vincoli a seguito delle ultime riforme | Valore Aggiunto Consulting

Nei precedenti articoli (link1, link2) abbiamo parlato dell’acquisto di immobili in proprietà superficiaria e delle peculiarità connesse a questa particolare tipologia di acquisto, con particolare riferimento al vincolo di prezzo.

In passato, la materia era stata oggetto di numerosi contenziosi, introdotti dai nuovi acquirenti nei confronti dei precedenti proprietari, che afferivano la richiesta, da parte degli acquirenti, del rimborso della quota eccedente il prezzo vincolato (azioni di ripetizione di indebito).

Sul punto si era pronunciata la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 18135/2015, chiarendo che “sussiste il vincolo del “prezzo massimo di cessione” dell’immobile costruito in regime di edilizia agevolata non soltanto per il primo trasferimento ma anche per tutti quelli successivi al primo, salva la possibilità di rimuoverlo, trascorsi 5 anni dall’acquisto”.

Ciò non aveva fatto altro che far aumentare il contenzioso tra venditori e acquirenti. Pertanto si è resa necessaria una ulteriore modifica legislativa, nel solco lasciato dalla giurisprudenza, volta a mettere fine a questi contenziosi e a consentire una disciplina unitaria e più celere per la rimozione dei vincoli, anche dopo l’avvenuta vendita, consentendo al venditore una sorta di “ravvedimento operoso”.

Veniamo con ordine.

1. La riforma: La Legge di Stabilità 2019

L’art. 25-undecies del D.L. 23 ottobre 2018, n. 119, inserito in sede di conversione dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136, in vigore dal 19 dicembre 2018 (legge di Stabilità 2019), ha modificato la disciplina relativa all’affrancazione dei vincoli di prezzo massimo nell’edilizia convenzionata, già contenuta nell’art. 31, commi 49-bis (testo originario) e 49-ter della legge 23 dicembre 1998, n. 448.

La nuova disciplina è ora contenuta nei commi 49-bis, 49-ter e 49-quater dell’art. 31 della legge n. 448/1998, il cui testo è il seguente:

«49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. […] In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva».

La legge è riferita, innanzitutto, ai «vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse». Si tratta dei vincoli di maggior rilievo contenuti nelle convenzioni in oggetto, quelli che hanno creato nel tempo notevoli intralci alla circolazione giuridica.

La rimozione dei vincoli riguardanti la determinazione del prezzo massimo di cessione consente pertanto di stipulare i contratti afferenti la rivendita delle unità immobiliari convenzionate senza rischiare l’applicazione delle sanzioni previste dalla convenzione, o la sanzione di nullità parziale prevista previste da legge e giurisprudenza (dove in buona sostanza veniva sostituito dal giudice al prezzo di cessione il prezzo di convenzione, con obbligo del venditore di restituire l’eccedenza).

Ai sensi del nuovo comma 49-quater, ultimo periodo, dell’art. 31 della legge n. 448/1998, la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva.

Non possono essere, invece, rimossi sulla base del dettato testuale delle previsioni di legge in esame gli altri eventuali vincoli previsti dalla convenzione. In particolare, gli eventuali divieti di alienazione temporanei previsti da convenzioni di concessione del diritto di superficie, e le clausole di prelazione a favore del Comune.

Ciò non significa però che alcuni di detti ulteriori vincoli non possano essere rimossi con apposita convenzione urbanistica, la cui stipulazione potrebbe rimessa alla valutazione discrezionale dell’ente locale ed è pertanto da valutarsi caso per caso.

2. Quando chiedere la rimozione? Chi lo può chiedere? Quanto costa?

La novella legislativa subordina la rimozione del vincolo:

•  al decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento;
• alla «richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile»: la richiesta può provenire anche dal singolo proprietario, a prescindere dal fatto che l’immobile ricada o meno in un condominio. In buona sostanza nello stesso condominio, a seconda delle azioni dei vari proprietari, potranno esservi immobili affrancati e immobili non affrancati. Ovviamente, qualora l’immobile ricada in un condominio e la convenzione riguardi l’intero stabile, l’importo da pagare sarà commisurato alle quote millesimali possedute: in buona sostanza sarà calcolato per la sola unità immobiliare oggetto di affrancazione;
• alla determinazione della percentuale del corrispettivo, da effettuarsi con apposito decreto. Ai fini del calcolo rileverà la grandezza dell’immobile (chiaro riferimento alle quote millesimali) nonché la durata residua dei vincoli (più la Convenzione sarà vecchia, meno occorrerà pagare).

3. L’impatto sui contenziosi tra venditore e acquirente

Come detto in passato la materia era stata oggetto di numerosi contenziosi afferenti le richieste di rimborso degli acquirenti nei confronti dei venditori.

Sul punto è intervenuta la legge richiamata, secondo cui «L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter»: disposizione, quest’ultima, da ritenersi applicabile in qualunque grado di giudizio (quindi eventualmente anche durante il giudizio in Cassazione), poiché l’affrancazione dei vincoli estingue radicalmente la pretesa di restituzione dell’eccedenza.

Pertanto, in caso di contenzioso, il precedente proprietario può liberarsi dall’obbligo di restituzione delle somme eccedenti affrancando a sua cura e spese l’immobile dai vincoli, estinguendo dunque qualsiasi controversia vertente sul punto.

Merita chiarire, altresì, che la previsione di legge – nella parte in cui menziona i «precedenti proprietari», opera in un certo senso retroattivamente: essa, cioè, consente l’affrancazione dei vincoli anche su richiesta di coloro che erano proprietari anteriormente al 19 dicembre 2018, data di entrata in vigore della legge che l’ha introdotta; e anche a coloro che erano proprietari anteriormente al 2011, ossia la data della prima introduzione del comma 49-bis nella sua formulazione originaria. Ciò che rileva, infatti, non è la data di acquisto della proprietà sull’alloggio, bensì unicamente la data in cui è presentata la richiesta di rimozione dei vincoli.

4. Il caso delle ASTE.

Per quanto concerne le aste, si deve rammentare che l’aggiudicatario “acquista l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova” e che, all’atto della presentazione dell’offerta, deve “dichiarare di aver preso visione della perizia di stima e degli allegati, e di essere consapevole che l’offerta presentata è irrevocabile”.

Pertanto, in caso di acquisto all’asta di immobile in proprietà superficiaria (purchè in perizia e nell’avviso di vendita sia specificata la circostanza), la legge presuppone che l’aggiudicatario abbia inteso acquistare l’immobile con tutti i vincoli su di esso gravanti, ivi incluso quello di prezzo. L’aggiudicatario non potrà agire in giudizio né nei confronti del creditore, né del Tribunale, in quanto, partecipando alle operazioni di vendita, ha accettato le condizioni della vendita stessa.

Rammentiamo che, però, la vendita giudiziaria in sé non può sottostare ai vincoli, né di prezzo né soggettivi. Pertanto l’acquirente acquisterà regolarmente al prezzo determinato in sede di gara, ma diverrà proprietario di un immobile gravato da vincoli.

Egli però, divenuto proprietario, potrà – a sua cura e spese – riscattare la piena proprietà e/o affrancare il cespite dai vincoli secondo quanto previsto dalla disposizione legislativa sopra richiamata.

5. Conclusioni

Tutto ciò premesso, consigliamo vivamente – sia in sede di acquisto in regime di libera compravendita tra privati, che in sede di acquisto all’asta – di determinare il prezzo di cessione (o il budget di gara), andando a tener conto della somma necessaria per la rimozione dei vincoli e gli oneri accessori connessi all’operazione, da versarsi all’Ente che ha stipulato la convenzione. Non farlo potrebbe significare perdere soldi, circostanza che noi tutti ci auguriamo di evitare.

Affidandoti alla Valore Aggiunto S.r.l., avrai a disposizione un Team di esperti di investimenti immobiliari e di Avvocati, che effettueranno per te queste ricerche prima dell’asta o della presentazione della proposta di acquisto, per consentirti di effettuare un acquisto sicuro, consapevole e mirato al massimo profitto!

In aggiunta, saremo lieti di assisterti anche nella fase del riscatto/affrancazione e per quel che concerne l’eventuale contrattualistica afferente l’immobile (locazioni, proposte d’acquisto, preliminari).