10 Ott Acquisto immobili in asta giudiziaria: a chi spettano le spese condominiali insolute?
Molto spesso, quando si acquista un immobile in asta giudiziaria, accade che vi siano delle spese condominiali insolute.
Molti (tra cui alcuni amministratori poco attenti) credono che queste spese siano addebitabili al nuovo proprietario dell’immobile. Tuttavia, ciò non è assolutamente vero: come vedremo, all’aggiudicatario di un immobile in asta spettano solo le spese relative all’anno in corso e all’anno antecedente (il cosiddetto “biennio di riferimento”), secondo l’art. 63 disp. Att. Cod. civ.
- La normativa
Come detto, l’art. 63 Disp. Att. C.c., il quale, cosi come modificato dall’art. 18 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, dispone al IV comma che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. E, dunque, l’acquirente risulterà essere obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali sorte nell’anno precedente e in quello nel corso del quale si è verificata la vendita. Ad esempio, se si diviene proprietari nel 2020, il biennio di riferimento sarà il 2019-2020.
- Occhio alla data di riferimento
E’ dunque fondamentale stabilire quando si diviene proprietari dell’immobile. In questa sede, giova rammentare che l’aggiudicatario di un bene acquistato all’asta diventa effettivo proprietario solo dopo la trascrizione del decreto di trasferimento, per cui è solo da quel momento che è tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e all’anno precedente la pubblicazione del decreto.
Come noto il decreto di trasferimento è atto diverso e successivo rispetto all’asta e all’eventuale provvedimento di aggiudicazione successivo (emesso dal giudice separatamente nei casi di aggiudicazione per una cifra pari o superiore all’offerta minima, ma inferiore al prezzo base). Del pari, trattandosi di beni immobili (per cui la trascrizione ha effetto costitutivo del diritto di proprietà), la proprietà stessa la si acquista non con la semplice firma da parte del giudice e la successiva pubblicazione del decreto (e/o la sua registrazione), ma con la trascrizione del decreto stesso. E’ dalla data della trascrizione, dunque, che occorrerà fare riferimento per il calcolo.
- La differenza tra spese ordinarie e straordinarie
Le spese condominiali, ossia quelle che derivano dall’uso e dalla manutenzione delle parti comuni di un condominio, non rientranti nell’uso esclusivo di un singolo condomino, si dividono in:
- spese ordinarie, ossia quelle considerate necessarie per il quotidiano uso delle parti comuni, quali, ad esempio: pulizie androni e pianerottoli, luce parti comuni, utilizzo e manutenzione dell’ascensore, compenso dell’amministratore, idrico ecc.;
- Spese straordinarie e, cioè, occasionali, prive di quella cadenza temporale caratterizzante il primo genere di spese, spesso necessarie non all’uso quotidiano, ma a una vera e propria manutenzione strutturale dell’edificio, quali, ad esempio: rifacimento della facciata per vetustà dell’immobile, rifacimento del sottotetto condominiale per infiltrazione d’acqua, creazione di un parcheggio condomini, ecc.
Orbene, in caso di acquisto in asta, saranno sempre dovute le spese ordinarie maturare nel biennio di riferimento, come sopra individuato, mentre, per le spese straordinarie, ne parleremo più diffusamente nel successivo articolo.
- Diritto di regresso nei confronti del debitore esecutato
L’aggiudicatario nuovo acquirente, il quale è tenuto a corrispondere al condominio gli oneri per l’anno in corso al tempo del decreto di trasferimento e per l’anno precedente, avrebbe diritto di chiedere al venditore il rimborso dei contributi relativi al periodo in cui l’immobile pignorato era ancora nel suo possesso. Tuttavia questa opzione lascia il tempo che trova, essendo molto difficile recuperare somme da un soggetto in conclamata difficoltà economica e che, avendo già perso il bene in asta, “non ha più nulla da perdere”.
Ovviamente, è importantissimo accertarsi della presenza di questi oneri prima di effettuare un’ offerta per un immobile in asta, onde evitare spiacevoli sorprese!
Ecco perché, in collaborazione con lo Studio Legale Scavo, abbiamo strutturato un servizio completo, redatto su misura per chi desideri acquistare immobili in asta, volto ad appurare tutte le informazioni necessarie prima dell’asta e evitando i rischi! Inoltre, qualora dovessero insorgere delle controversie con il condominio, compreso nel nostro pacchetto, non mancheremo di manifestare al condominio le ragioni a difesa del cliente al fine di difendere i suoi interessi e fargli pagare solo il dovuto. Il tutto a costi certi e predeterminati.