20 Gen ACQUISTO IMMOBILI DA COSTRUTTORE: COSA SAPERE – GUIDA COMPLETA | Valore Aggiunto Consulting

Quando si acquista un immobile dal costruttore, ci sono una serie di cose da sapere. Ecco per te una guida completa per rendere il tuo acquisto sicuro e consapevole!

A differenza della compravendita di immobili già costruiti, in questo caso si parla di “acquisto su carta” o “acquisto di immobili da costruire”, perché, per l’appunto, nel momento in cui si “blocca” l’immobile, lo stesso non è ancora ultimato.

Inoltre, bisogna tener conto che, in questo particolare tipo di compravendita, da un lato c’è un privato, un consumatore, mentre dall’altro c’è un  imprenditore, il costruttore per l’appunto, che non solo è un soggetto con un maggiore potere contrattuale rispetto al consumatore stesso, ma è anche un esercente attività d’impresa, con i rischi che questa comporta (es. insolvenza, fallimento, revoca permessi, ecc). Questi ultimi rischi non vanno assolutamente sottovalutati: sinchè l’immobile non viene completato e non viene fatto l’atto definitivo, infatti, occorre ricordare che rimane di proprietà del costruttore stesso. Per cui ogni vicenda giuridica afferente il medesimo costruttore (crisi d’impresa, insolvenza, fallimento, pignoramenti, revoca permessi ecc) va a incidere inequivocabilmente anche sulla parte acquirente!

 Per questo motivo, la legge prevede una serie di normative che vanno a tutelare l’acquirente consumatore, ritenuto dal legislatore a ragion veduta parte “debole”.

Attenzione: a volte lo squilibrio nel potere contrattuale porta il costruttore ad “abusare” della sua posizione dominante, non andando ad applicare o tralasciando per fretta, specie in sede di contratto preliminare (compromesso), alcune dispozioni normative (specie se per il preliminare vengono usati dei modelli prestampati presi su internet e non ci si rivolga a un avvocato o un notaio). Per questo motivo è fondamentale che tu sappia quelle che sono le tutele che ti spettano. Ma veniamo con ordine.

IL PRELIMINARE

La stipula di un contratto di compravendita è, di solito, preceduta dalla sottoscrizione di un contratto preliminare (detto anche “compromesso”)

Il preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con il quale il (promittente) venditore e il (promissario) acquirente si obbligano a stipulare un futuro contratto di compravendita (il cosiddetto “contratto definitivo”) , stabilendone modalità e termini e oggetto del contratto fin dal momento di stipula del contratto preliminare. In buona sostanza in tale sede si stabiliscono le qualità dell’immobile che stai acquistando (metri quadri, capitolato, piano, esposizione, pertinenze) e il prezzo di vendita, nonché e soprattutto le clausole che regoleranno il versamento del prezzo, le tempistiche e le modalità (attenzione, in tale fase, specie agli acquisti di immobili che usufruiscono di ecobonus, superbonus, bonus sismico e bonus ristrutturazione, ne parleremo in un successivo articolo).

OBBLIGO DI TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

La legge, a seguito dell’ ultima riforma del 2019,  qualora il contratto preliminare abbia ad oggetto la compravendita di immobili da costruire (per tali si intendono gli immobili per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata) prescrive anzitutto l’obbligo per le parti di stipulare il contratto preliminare necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio. Ciò comporta,  quindi, che l’atto non solo venga  registrato all’Agenzia delle entrate, ma anche trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari

Attenzione: spesso si confondono registrazione e trascrizione. Niente di più sbagliato. La registrazione, infatti, è solo ed esclusivamente un adempimento tributario, che da un lato fornisce al contratto la cosiddetta “data certa”, ma che dall’altro non ha alcuna efficacia nei confronti dei terzi (ad. Esempio i creditori). Si parla di efficacia di pubblicità notizia. La trascrizione, invece, per gli immobili ha efficacia costitutiva e, nel caso di preliminare trascritto, anche efficacia prenotativa. Cosa significa? Significa che i diritti dell’acquirente sull’immobile, anche se da ultimare, nascono non dal momento della registrazione, ma dal momento della trascrizione. E le trascrizioni acquisiscono priorità in base all’anteriorità.

Faccio un esempio che ti aiuti a tradurre questo concetto dal  “legalese”.

CASO A. Stipuli un preliminare con un costruttore e versi, tra acconti e caparra,  50.000 euro. Il preliminare viene registrato e non trascritto. Successivamente, dopo qualche mese, il costruttore senza che tu ne sappia nulla (non è che quando si hanno debiti la gente metta i manifesti!), inizia ad avere problemi economici, rimanda la consegna dell’immobile e la stipula del definitivo (anche nel caso in cui l’immobile sia già ultimato o quasi ultimato).  Arriva un pignoramento (di una banca, o di un fornitore non pagato – occhio ai fornitori, spesso sono più veloci delle banche a pignorare!) o, peggio, fallisce il costruttore. In tal caso, non avendo tu trascritto il preliminare, poiché il pignoramento e la sentenza dichiarativa di fallimento vengono trascritte, tu perdi ogni diritto sull’immobile, perdi i tuoi soldi (salva la facoltà di recuperarli con la polizza) e l’immobile andrà in asta senza che tu possa opporti.

CASO B. Stipuli un preliminare con un costruttore e versi, tra acconti e caparra,  50.000 euro. Il preliminare viene registrato e trascritto. Dopo qualche mese il costruttore inizia ad avere problemi economici, arriva il pignoramento o la sentenza dichiarativa di fallimento come nell’esempio A. In tal caso, avendo tu trascritto il preliminare, la tua trascrizione, poiché effettuata in data anteriore rispetto al pignoramento o alla sentenza dichiarativa di fallimento, prevale su entrambe. Potrai contattare direttamente la curatela (se c’è fallimento) o il costruttore e i creditori (se c’è pignoramento) per la stipula del definitivo, e, in caso di mancata risposta, potrai agire con l’azione prevista dall’art. 2932 del codice civile: una volta versato il prezzo e stipulato il rogito (o emessa sentenza) la casa sarà tua, alle condizioni pattuite e i tuoi acconti saranno salvi. Cosa ancora più importante, le trascrizioni delle formalità pregiudizievoli, poiché successive alla trascrizione del preliminare, saranno inefficaci e potranno essere cancellate (ergo non avrai problemi per concessione mutuo o eventuale rivendita!).

E’ di tutta evidenza, leggendo questi casi, di quanto sia FONDAMENTALE la trascrizione del preliminare.

IMPOSTE E CREDITO D’IMPOSTA

Uno dei motivi per cui spesso si vuole evitare di trascrivere il preliminare, è per esigenze di supposto risparmio:  la trascrizione, infatti,  comporta il sostenimento del costo dell’imposta di registro. Ma non ti devi preoccupare: le somme versate per la trascrizione del preliminare a titolo di imposta, al momento della stipula del definitivo diverranno un credito d’imposta che andrai a scontare dall’imposta totale: l’ammontare delle tasse che pagherai sarà sostanzialmente lo stesso, non pagherai due volte e avrai una tutela legale completa.

LA FIDEIUSSIONE BANCARIA

E’ poi dettato l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare, una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia, nel caso di inadempimento del costruttore/venditore, di tutte le somme versate, a qualsiasi titolo, dal promissario acquirente al costruttore/venditore, fino al momento della stipula del contratto definitivo. In sostanza, la fideiussione è prevista per garantire all’acquirente che, se mai il contratto definitivo non si stipulasse, le somme versate, se il venditore si rendesse inadempiente all’obbligo della loro restituzione, gli verrebbero restituite (entro un brevissimo termine) dalla banca o dalla compagnia di assicurazione che aveva rilasciato la fideiussione consegnata al promissario acquirente in sede di stipula del contratto preliminare. Si tratta, in particolare, di una fideiussione che sia obbligatoriamente “a prima richiesta”: ossia l’istituto garante non potrà obbligarti a rivolgerti prima al costruttore.

L’adempimento dell’obbligo di consegnare la fideiussione (in conformità al modello standard: è fondamentale che sia a prima richiesta) va eseguito al momento della stipula del preliminare.

Nel caso in cui non venga consegnata, vi è la sanzione della nullità del preliminare,  eccepibile dalla sola parte promissaria acquirente: significa che, se non ti viene consegnata la fideiussione,  puoi, in qualsiasi momento, chiedere l’eliminazione del vincolo contrattuale e l’immediata restituzione del denaro versato al costruttore/venditore.

POLIZZA DANNI EDIFICIO

Una volta che si giunga alla stipula del rogito, la legge infine impone, a carico del costruttore/venditore, l’obbligo di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa di durata decennale a garanzia dell’obbligo del costruttore di risarcire gli eventuali danni (compresi quelli provocati a soggetti diversi dagli acquirenti dell’immobile) che, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, siano derivati dalla rovina totale o parziale dell’edificio oppure da gravi difetti costruttivi.

Se il costruttore/venditore non si rende adempiente all’obbligo di consegnare la predetta polizza assicurativa (recante il contenuto prescritto dal modello standard), il promissario acquirente può dichiarare il recesso dal contratto preliminare ed escutere la fideiussione ricevuta quando il contratto preliminare è stato stipulato e, cioè, può chiedere alla banca o alla compagnia di assicurazione che ha rilasciato la fideiussione la restituzione di tutte le somme fino a quel momento versate al costruttore /venditore.

In conclusione,  se si intendi  acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato, ti conviene rivolgerti, per l’esame della documentazione e per eventualmente interloquire con il costruttore per ottenere il completo rispetto di quanto detto sopra,  a un avvocato esperto della materia, che potrà redigere per te anche il preliminare di compravendita, salvo poi l’obbligo di autentica innanzi al notaio.

I nostri professionisti avvocati esperti del settore saranno lieti di aiutarti, sia in fase di trattative, sia in fase di redazione del preliminare! Contattaci!