20 Gen ACQUISTO CASA: VERIFICA GLI ASPETTI GIURIDICI. LA VERA DIFFERENZA TRA UN BUON AFFARE E UNA FREGATURA | Valore Aggiunto Consulting

La verifica preventiva degli aspetti giuridici relativi ad un immobile che vuoi acquistare è fondamentale,  perché è qui che si annida la vera differenza tra un buon affare immobiliare e una fregatura.

È importante che questa verifica venga fatta prima di effettuare la proposta d’acquisto.

Spesso, infatti, si sottovaluta o non si è a conoscenza delle considerevoli conseguenze legali derivanti da una semplice firma su una proposta (per lo più irrevocabile) di acquisto o di vendita; inoltre, non si ha esatta consapevolezza dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto preliminare, sia pure redatto privatamente (leggi qui obblighi venditore e acquirente) E’ quindi assolutamente indispensabile che, prima di mettere qualsiasi firma su qualsiasi modulo, sia consultato un esperto al fine di scongiurare il rischio di commettere errori fatali: dopo la firma di una proposta o di una accettazione, infatti, la situazione si fa irreversibile.

Chiaramente gli argomenti trattati in questo articolo hanno un elevato contenuto tecnico e sono frutto di anni di studi, per questo, ti consigliamo comunque di prestare attenzione all’articolo per acquisire maggiore consapevolezza, ma di consultare sempre e comunque un legale esperto della materia o un notaio.

1. VERIFICA DEL PROPRIETARIO E SUSSISTENZA DEBITI NON ISCRITTI: occorre in primo luogo verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile e che non abbia debiti non iscritti (ossia debiti non risultanti da iscrizioni ipotecarie o trascrizioni in corso di validità). Quanto al requisito soggettivo, tieni presente che l’immobile potrebbe essere in comproprietà con altri soggetti (es. moglie, parenti, coeredi). In questo caso, tutti i soggetti devono essere coinvolti nella vendita e tutti devono prestare assenso alle condizioni di vendita, specie per quel che riguarda il prezzo. Sembra scontato, ma spesso, in sede di trattative con coeredi o vari intestatari, le trattative subiscono degli intoppi proprio per la difficoltà di mettere d’accordo più teste. Fondamentale, in questi casi, rivolgersi a un negoziatore esperto.

Inoltre, verifica la natura soggettiva del venditore:

1. Se è persona fisica, verifica se sia soggetto esercente attività d’impresa o no, o comunque se abbia debiti in essere, anche se non è imprenditore. Infatti, in caso di presenza di debiti in essere e contemporanea vendita dell’immobile, da un lato, dopo il definitivo, l’immobile potrebbe essere assoggettato a revocatoria; dall’altro lato, nel tempo che intercorre tra la stipula del preliminare e del definitivo, potrebbero giungere dei pignoramenti. Pertanto, ricordati sempre di effettuare la trascrizione del preliminare, in maniera tale da cristallizzare la situazione giuridica dell’immobile alla data della trascrizione del preliminare stesso. Per verificare se il soggetto ha debiti, puoi verificare il registro dei protesti (per i debiti commerciali) o la centrale rischi (per debiti bancari) o ottenere estratto di ruolo (per debiti fiscali);
2. Se è società, ricordati che le imprese, qualora ne ricorrano i presupposti,  sono soggetti potenzialmente assogettabili a fallimento e procedure concorsuali (con conseguente rischio di revocatoria fallimentare). Del pari, anche nel caso in cui non siano soggetti “fallibili”, possono esservi debiti di varia natura che potrebbero configurare le ipotesi di revocatoria o pignoramento. Anche in questo caso, procedi sempre alla trascrizione del preliminare. Per verificare se il soggetto impresa ha debiti, basta estrarsi gli ultimi bilanci depositati in camera di commercio (se non risultano depositati… attiva un bell’alert!). chiaramente, i bilanci bisogna saperli leggere, quindi consultati con un avvocato esperto della materia o un commercialista, specie in caso di acquisti da società.

In tutti i casi, la questione si può risolvere con l’ausilio dei venditori, ma è opportuno esserne a conoscenza e porre in essere determinate attività legali,  in modo tale da inserire specifiche clausole all’interno del preliminare di vendita che tutelino la posizione dell’acquirente.

VALUTAZIONE TITOLI DI PROVENIENZA: occorre preliminarmente verificare quella che in gergo si dice la “continuità delle trascrizioni”. Per effettuare un trasferimento immobiliare, infatti, è necessario che, quantomeno nel ventennio antecedente, vi sia continuità nelle trascrizioni tra  soggetti che si sono succeduti come proprietari, a vario titolo, dell’immobile. In caso contrario, il notaio non potrà procedere alla stipula del definitivo. E’ un processo estremamente tecnico, che solitamente effettua il notaio successivamente, ma che è comunque opportuno approfondire prima di effettuare la proposta, perché ad esempio la banca, in sede di perizia, potrebbe eccepirne il difetto e rigettare la proposta di mutuo. Anche in questo caso, la questione si può risolvere con l’ausilio dei venditori, ma è opportuno esserne a conoscenza in modo tale da inserire specifiche clausole all’interno del preliminare di vendita che tutelino la posizione dell’acquirente. Soprattutto in caso di (probabilissimi) ritardi.

VALUTAZIONE DEL DIRITTO PROMESSO IN VENDITA: ricorda sempre: “nemo pluris transferre potes, quam ipse habet” (non si può trasferire più di ciò che si ha). Il venditore dunque può mettere in vendita (e tu puoi acquistare) solo il diritto reale da esso vantato, ed occorre verificare che sia la piena ed esclusiva proprietà. Spesso sugli annunci immobiliari si trovano in vendita  nude proprietà, diritti  d’usufrutto, quote di proprietà. Escludili se il tuo obiettivo è acquistare casa per viverci. Occhio perché è facile, di primo acchito, non accorgersene ed essere attirati dal prezzo.

VERIFICA SE CI SIANO DIRITTI REALI O DI GODIMENTO DI TERZI Gravanti sull’immobile. I diritti reali sono quei diritti che consentono a un altro soggetto, estraneo alla vendita, di godere dell’immobile, in tutto in parte. Sono Usufrutto, Uso, Abitazione, Servitù, enfiteusi (per terreni e fabbricati rurali), diritti di superificie,  così come, de relato, il diritto di assegnazione della casa coniugale, anche se tecnicamente non rientrerebbe nel novero, ma ci rientra come effetti e per orientamento giurisprudenziale. Questi diritti, per essere vantati nei tuoi confronti (essere a te opponibili) devono essere trascritti. Qualora ne ravvisi la presenza, se vuoi godere della piena proprietà dell’immobile, il terzo deve partecipare alla vendita(eccezion fatta per le servitù, di cui però è bene che tu ne conosca la consistenza e le modalità d’uso). L’altro tipo sono i diritti di godimento su cosa altrui, come la locazione. Ricorda che un contratto di locazione, validamente registrato, se è in essere al momento della vendita, non cessa per il fatto della vendita stessa (almenochè nel contratto non ci sia la clausola risolutiva espressa, ma in quel caso, se il debitore è reticente, comunque devi esperire un procedimento di sfratto per finita locazione). Per cui, se la tua intenzione è quella di acquistare l’immobile ed entrarne nel possesso immediatamente o a stretto giro… ricordati di verificare che non ci siano locazioni pendenti!

VALUTAZIONE DI VINCOLI TRASCRITTI SULL’IMMOBILE: occorre verificare se sull’immobile siano presenti vincoli storici, artistici o architettonici (aspetto da approfondire specie se si sta acquistando un immobile d’epoca o in un centro storico). Questi vincoli, infatti, da un lato potrebbero rallentare il processo d’acquisto, specie in caso di ottenimento di mutuo, mentre dall’altro lato potrebbero generare problematiche per quanto concerne ristrutturazione, utilizzo immobile, variazione destinazione d’uso dello stesso, possibilità di frazionamento, possibilità di eseguire opere murarie in ampliamento, possibilità di rivendita. Altri vincoli che potrebbero essere presenti sono ad esempio i vincoli derivanti dalle cosiddette lottizzazioni convenzionate, che prevedono vincoli di prezzo e vincoli soggettivi all’acquisto (in questo caso bisogna procedere all’affrancazione), nonché tutti gli altri vincoli che possano derivare dalla concessione edilizia originale o dallo strumento urbanistico comunale o da altro provvedimento giudiziario. Caso ancor più diverso è quello della proprietà superficiaria (che abbiamo analizzato approfonditamente qui). Normalmente questi vincoli sono trascritti, per cui con una semplice visura ipocatastale (vedi seguito) ne verrai a conoscenza. Fanno eccezione i casi particolari del vincolo storico, che anche se non trascritto colpisce indistintamente tutti gli immobili presenti nei centri storici per legge, nonché i vincoli derivanti dallo strumento urbanistico comunale (il PRG, Piano Regolatore Generale).

VALUTAZIONE DELLE FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI E DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE

Questo è uno degli aspetti più importanti da verificare, anche perché spesso sottaciuto dalla parte acquirente o dall’agenzia (che potrebbe essere compiacente con il venditore) e che, se non verificato adeguatamente, da un lato può far naufragare la trattativa, dall’altro può comportare, in caso di acquisto, gravi problematiche. Distinguiamo tre tipi: iscrizioni ipotecarie (siano esse volontarie, legali o giudiziali); trascrizione di pignoramenti, trascrizione di formalità pregiudizievoli (sequestri, domande giudiziali, preliminari di terzi).

Occorre tener presente, infatti, che mentre se un immobile è oggetto di pignoramento (il pignoramento, infatti, è un vincolo d’indisponibilità) il notaio non potrà effettuare l’atto definitivo (e, qualora lo facesse, sarebbe inefficace, idem per il sequestro), invece un immobile su  oggetto di ipoteca o di altra trascrizione, in virtù del diritto di sequela, può essere regolarmente compravenduto: in tal caso il “peso”, ossia l’iscrizione o la trascrizione, seguiranno l’immobile (per questo si chiamano diritti reali di garanzia, perché seguono la “res”) e  graveranno sull’acquirente, con la facoltà dei creditori del venditore, o dei soggetti con lui in causa, di rivalersi sul bene anche se di proprietà del nuovo acquirente, con potenziali conseguenze estremamente dannose.

Faccio tre esempi:

Esempio 1: acquisti un immobile gravato da un ipoteca di una banca e, alla data dell’atto, questa ipoteca, poiché il debito non è stato saldato e non è stata emessa la quietanza, rimane sull’immobile. Successivamente il venditore smette di pagare alla banca. La Banca per recuperare il suo credito aziona il diritto di sequela e l’ipoteca nei tuoi confronti, pignora l’immobile e lo mette in asta.

Esempio 2: acquisti un immobile gravato dalla presenza di una domanda di accertamento di usucapione, trascritta anteriormente, con il giudizio ancora in corso. Dopo qualche tempo, il terzo soggetto che aveva proposto la domanda di usucapione vince la causa e quindi, poiché l’usucapione è un acquisto a titolo originario che prevale su tutti gli acquisti successivi, il terzo soggetto diviene proprietario e tu subisci quella che in diritto si chiama evizione.

Esempio 3: fai una proposta di acquisto per un immobile, che magari ha un prezzo vantaggioso. Versi una caparra, ad esempio 10.000 euro. Successivamente, passi le carte al notaio per la stipula del definitivo. Il notaio ravvisa che l’immobile è assoggettato a pignoramento, per cui non può stipulare il definitivo. Ovviamente il promittente venditore, che è già soggetto a pignoramento di altri, non ha assolutamente nulla da perdere e la tua caparra è probabilmente irrimediabilmente persa, per quante azioni legali tu faccia.

Certo, in  questi  casi tu puoi successivamente fare causa al precedente proprietario, in quanto il codice civile ti da il diritto, per legge, alla garanzia per evizione, per recuperare i soldi che hai versato, nei primi due casi, e alla risoluzione per impossibilità dell’oggetto nel terzo caso. Ma probabilmente il precedente proprietario non avrà nulla da perdere, e quindi tu rimarrai senza nulla in mano.

Oltretutto, nessuna banca finanzia un mutuo gravante su di un immobile che, al momento del rogito, non sia libero da iscrizioni e trascrizioni di terzi, definite per l’appunto “pregiudizievoli”: in tal caso è anche opportuno fare una proposta d’acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo, perché la banca, in sede di delibera, estrae le visure e le verifica.

Pertanto, prima di effettuare la proposta, è bene estrarsi o richiedere all’agenzia una visura ipocatastale dell’immobile (non la semplice visura catastale che danno molte agenzie, che non da evidenza delle formalità ma solo delle titolarità, quindi degli asset proprietari). Questo passo è fondamentale, perché, in caso di presenza di ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli, è bene effettuare una cosiddetta “proposta condizionata”: ossia una proposta che ponga come condizione essenziale per la stipula del definitivo, che alla data della stipula del definitivo, o contestualmente ad essa, siano cancellate tutte le iscrizioni ipotecarie e le formalità pregiudizievoli e che l’immobile sia privo da gravami.

Del pari, se l’immobile è soggetto a pignoramento, bisognerà coinvolgere nella trattativa il creditore (o i creditori), al fine di ottenere il loro assenso alla stipula, dietro pagamento diretto in loro favore delle somme di cui alla compravendita stessa (c.d. “Saldo e Stralcio”), con contestuale assenso alla cancellazione delle formalità (in tal caso si effettua una vera e propria “operazione contestuale”).

Chiaramente la funzione del notaio è posta a tua tutela: infatti il notaio, in sede di stipula del definitivo, non solo è obbligato a scrivere sull’atto tutte le iscrizioni e trascrizioni presenti sull’immobile, ma anche ad informarti delle conseguenze giuridiche.

Tuttavia, come spesso accade, il notaio, purtroppo, viene interpellato solo dopo che è stata già effettuata la proposta d’acquisto o, peggio, dopo addirittura che sia stato stipulato il preliminare. In questo caso, se la proposta e il preliminare non contenevano la clausola di condizione che sopra ti ho richiamato, purtroppo non avrai molti margini di manovra per uscire da una situazione molto difficile.

Infatti ricorda che le iscrizioni e le trascrizioni, poiché inserite nei pubblici registri immobiliari, si presuppone che siano conosciute da tutti i soggetti dell’ordinamento giuridico. Per cui non potrai dire semplicemente “non lo sapevo” o “non mi è stato detto” (e, probabilmente, non ti è stato volontariamente detto).

Ecco perché è  importante, al momento della proposta, rendersi parte diligente ed effettuare di propria sponte o richiedere tutta la documentazione ipocatastale, senza fidarsi troppo sulla parola: a livello di diritto, questa conta sostanzialmente nulla. E in più ricordati: i disonesti le cose a loro svantaggio di certo non te le vengono a dire, anzi spesso ti allettano con prezzi troppo belli per essere veri, e soprattutto sanno come muoversi.

 Il consiglio, quindi, dati gli interessi economici in gioco,  è quello di rivolgersi a un esperto della materia, che per sua natura sia una figura indipendente, ossia un avvocato o un notaio, già in sede di proposta d’acquisto, per verificare preventivamente tutta la documentazione, valutare la convenienza giuridica dell’acquisto e tutelare i tuoi interessi, prevenendo ogni situazione spiacevole!

LE DONAZIONI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE

Un altro aspetto giuridico che crea molti problemi in sede di acquisto, e che spesso fa naufragare trattative ben avviate, è la presenza di donazioni trascritte sull’immobile nel ventennio precedente l’acquisto che stai per effettuare.

Questo è un aspetto estremamente tecnico e molto attenzionato dalle banche, che addirittura, sino a qualche anno fa, rifiutavano in toto la concessione di mutui su immobili gravati da donazioni. Cercherò di semplificartelo al massimo, mi perdonino gli addetti ai lavori se evito particolari tecnicismi o spiegazioni.

Partiamo dal presupposto che un immobile può essere donato. Tuttavia, se il donatario dovesse morire, vi sarebbero degli eredi che hanno sempre diritto, per legge, a ricevere una parte della sua eredità (la cosiddetta quota disponibile): sono i legittimari (ad esempio, figli e coniuge superstite).

La quota disponibile, ossia quella che lui poteva donare liberamente senza considerare i legittimari,  si calcola sommando (collazionando), ciò che aveva il soggetto alla data della sua morte (quod relictum) e ciò che ha donato in vita (quod donatum). La quota destinata ai legittimari invece si chiama quota di riserva, ed è intangibile per legge salvo determinati ed eccezionali casi.

Ora, mettiamo il caso che, nell’effettuare la donazione, fatta magari a solo uno dei figli, il donante abbia dato a questo un immobile il cui valore eccedeva la quota disponibile. Ad esempio, caso classico,  aveva un unico appartamento e lo ha donato a solo uno dei due figli.

Orbene, entro 20 anni dalla morte del donatario, il figlio che non ha ricevuto nulla, che si chiama in linguaggio giuridico legittimario praetermesso, può agire in giudizio nei confronti del fratello e dei nuovi proprietari dell’immobile per vedere reintegrata la sua quota di legittima. Due sono le strade a questo punto: o il fratello che ha ricevuto la quota eccedente mette mani al portafoglio e salda il fratello che non ha ricevuto nulla, o questo può rifarsi chiedendo che gli venga assegnata una quota dell’immobile che successivamente potrà mettere in asta (giudizio di divisione) andando a rifarsi dunque sul nuovo proprietario.

Chiaramente tu non sai ne puoi sapere cosa è stato fatto dal donante, né i rapporti tra i figli ecc.

Ecco perché in questi casi, per semplificare e proteggere la tua posizione, quando su un immobile è presente una donazione effettuata nel ventennio antecedente (e, anche qui, la vedi dalle visure ipocatastali), chi vende è obbligato a stipulare e a consegnarti una cosiddetta “polizza proteggi donazione” a sua cura e spese, in modo tale che se un domani dovesse svegliarsi un legittimario praetermesso, sarà l’assicurazione a pagarlo, non si rivarrà sul tuo immobile.

Questa polizza è sempre richiesta da parte della banca se ti deve concedere un mutuo. Ma è fondamentale richiederla anche nel caso in cui tu acquisti cash con fondi propri.

Spesso i venditori, non conoscendo la materia, sono restii a spendere soldi per stipulare e fornirti questa polizza. Oppure richiedono che la stipuli l’acquirente, che non solo non deve, perché è loro onere, ma non può, perché non è ancora soggetto titolare dell’immobile e quindi non è legittimato a farlo.

 Se sei arrivato fino a questo punto, avrai capito quanto è complessa ma di fondamentale importanza la materia. Per questo, è opportuno rivolgersi a un tuo professionista indipendente, avvocato o notaio, che ti assista, spieghi la questione e risolva questo possibile aspetto controverso.

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