07 Ott ACQUISTO CASA CON SUPERBONUS ED ECOBONUS: TUTTO QUELLO CHE C’E’ DA SAPERE!

Scopri come funziona e tutto quello che c’è da sapere quando si acquista una casa che goda dei benefici derivanti dall’applicazione di superbonus ed ecobonus, specie per quel che concerne il prezzo finale che dovrai pagare.

Spesso nel momento di stipulare il preliminare, per l’acquisto di una casa con superbonus, eco bonus o bonus casa acquisti, accade che vi sia uno squilibrio contrattuale tra la posizione del costruttore – venditore e dell’acquirente, specie nel caso di mancata fruizione o erogazione dell’ecobonus, che può portare l’acquirente, nel caso in cui non sia possibile usufruire dell’agevolazione, anche per “colpa” non sua bensì per “colpa” del costruttore-venditore, a dover pagare un prezzo dell’immobile ben più alto di quello che si aspettava di pagare. Ecco perché bisogna procedere con cautela e con l’ausilio di un avvocato esperto della materia.

Quando si acquista una casa fruendo di superbonus, eco bonus, sisma bonus o bonus ristrutturazione, è fondamentale dunque avere un focus sulle clausole che, al momento della stipula del preliminare di vendita, riguardano la determinazione del prezzo, meglio ancora del saldo netto che l’acquirente dovrà versare al venditore al netto del bonus.

Infatti molti venditori, specie costruttori (dato che questo tipo di compravendita è quasi sempre effettuato da costruttore a privato) optano per il cosiddetto “sconto in fattura”, ossia per la detrazione diretta, dal saldo del prezzo dell’immobile, dell’importo di cui al bonus fiscale, previa cessione del credito da parte dell’acquirente. Questo ovviamente determina un legittimo affidamento dell’acquirente sul prezzo finale da versare a saldo, nonché e fondamentale nell’invogliare il cliente all’acquisto e a formarne il consenso.

Ma veniamo con ordine.

COME FUNZIONA LO SCONTO IN FATTURA?

Dopo mille vicissitudini, ad oggi  i bonus edilizi in vigore nel 2024, di particolare importanza sono il bonus casa per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e l’ecobonus ordinario. Per il bonus casa, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, la detrazione sarà pari al 50%, con il limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare; dal 2025, salvo proroghe, il bonus tornerà alla misura ordinaria del 36% e con un tetto massimo di spesa detraibile di 48.000 euro per unità immobiliare. Per gli interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti è possibile fruire dell’ecobonus, che, salvo proroghe, sarà valido fino alla fine del 2024, e prevede aliquote variabili tra il 50 e l’85%.

Il bonus casa acquisiti, in via ordinaria, spetta nella misura del 36% e si calcola su di un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. L’importo su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere i 48.000 euro.Anche in tal caso, per le spese documentate sostenute fino al 31 dicembre 2024, la detrazione spetta nella maggior misura del 50% (su un importo massimo al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile), fino ad un ammontare massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare (dal 1° gennaio 2025, salvo ulteriori proroghe della misura potenziata, si tornerà alla misura ordinaria).

L’ecobonus, che prima prevedeva un’aliquota del 110%,  e ad oggi prevede aliquote variabili tra il 50 e l’85% è un’agevolazione  consiste in una detrazione Irpef (per le persone fisiche) o Ires (per le società) per interventi edilizi volti alla riqualificazione energetica degli immobili esistenti. L’agevolazione è stata oggetto di ripetute proroghe da parte di successivi provvedimenti. Da ultimo, la legge di Bilancio del 2022 (articolo 1, comma 37, lettera a), legge n. 234/2021) ne ha prorogato l’efficacia alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024. Dal 1° gennaio 2025, salvo modifiche, sarà possibile ricorrere solo alla detrazione ordinaria del bonus casa.

In questi casi, l’acquirente dell’immobile, che decida di optare per lo sconto in fattura,  una volta stipulato, registrato e trascritto il contratto preliminare, maturerà un credito d’imposta, che dovrà poi provvedere a cedere al costruttore, che sconterà l’ammontare monetario del bonus dal prezzo finale dell’immobile. Il costruttore, a sua volta, potrà portare questo credito in compensazione, oppure ancora cederlo a terzi. In tal modo, alla stipula del definitivo, l’acquirente dovrà versare al venditore il saldo.

Ad esempio:

Prezzo pattuito immobile euro 300.000

Caparra versata euro 50.000

Valore Bonus euro 75.000 – (max. 25% valore acquisto – credito ceduto al costruttore e applicazione dello sconto in fattura)

Saldo da versare al definitivo: euro 175.000

GLI ADEMPIMENTI E LE CONDIZIONI NECESSARIE PER LO SCONTO IN FATTURA

ATTENZIONE: La possibilità di aderire allo sconto in fattura è stata eliminata con l’articolo 2 del D.L. n. 11/2023, ad eccezione degli interventi già avviati entro la data del 16 febbraio 2023 o la cui pratica edilizia sia già stata presentata entro la stessa data, anche se gli immobili non sono ancora ultimati.

Si badi bene che lo sconto in fattura non opera automaticamente, ma è necessario che siano rispettate le condizioni previste dalla legge e che vengano altresì rispettati gli adempimenti fiscali, burocratici e certificativi da essa previsti.

La detrazione spetta per gli interventi effettuati su edifici, situati nel territorio dello Stato, residenziali o su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle relative pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Gli immobili devono altresì essere oggetto di un intervento edilizio che ricada nell’alveo di applicazione dell’art. 3 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ovvero dell’art. 16 Bis del TUIR ovvero ancora di tutte quelle altre norme previste dalla legge in vigore.

In caso di fruizione del bonus casa acquisti, non c’è obbligo di effettuare i pagamenti con il c.d. Bonifico Parlante (“bonifico per detrazioni fiscali” in home banking), mentre, per la fruizione degli altri bonus, è necessario che tutti i pagamenti vengano effettuati con detto sistema di pagamento.

Quanto agli adempimenti posti a carico della parte Acquirente, questa, entro la firma dell’atto definitivo di compravendita, deve effettuare la sottoscrizione e trasmissione all’ Agenzia delle Entrate, a mezzo di tecnico abilitato (commercialista, società di revisione ecc),  della Comunicazione dell’opzione relativa al bonus di cui intende usufruire, nonché di ogni altro documento o adempimento necessario in base alle norme vigenti al momento della stipula dell’atto definitivo di vendita (attenzione, le norme variano di continuo, quindi meglio affidarsi a professionisti esperti) , al fine di esercitare compiutamente l’opzione dello “sconto in fattura”. La parte  Acquirente si deve altresì delegare un terzo soggetto abilitato, ai fini dell’apposizione del visto di conformità fiscale e dell’invio telematico della Comunicazione.

NB: Nel caso in cui la parte acquirente non rispetti questi adempimenti, perde il beneficio di poter accedere allo sconto in fattura e dovrà versare al costruttore l’intero importo previsto per l’acquisto, senza sconto.

Il costruttore, invece, ha l’obbligo di garantire che gli interventi ricadano nei casi di applicazione dei bonus, che gli immobili promessi in vendita presentino le caratteristiche indicate dalla legge, che siano state presentate per tempo tutte le pratiche edilizie, catastali e urbanistiche e ottenuti i relativi titoli abilitativi, nonché e soprattutto deve garantire che il completamento dei lavori venga effettuato entro le date previste dalla legge.

NB: qualora  il costruttore non rispetti queste condizioni, si perde la possibilità di accedere ai bonus fiscali, e quindi, non essendoci un credito d’imposta di cui poter usufruire, verrà meno la possibilità di cessione del credito e di conseguenza dello sconto in fattura.

IN CONCLUSIONE, PREVEDERE CLAUSOLE SPECIFICHE NEI PRELIMINARI DI VENDITA IN CASO DI MANCATA FRUIZIONE DEI BONUS!

Come abbiamo visto, la mancata fruizione del bonus e dello sconto in fattura può avvenire per “colpa” dell’acquirente (nel caso in cui non effettui le pratiche burocratiche) o per “colpa” del venditore o costruttore (nel caso in cui, ad esempio,  tardi a completare l’edificio, vengano revocati i titoli abilitativi, o ancora gli immobili non rispettino le caratteristiche previste dalla legge o manchino delle certificazioni).

Ora, come detto in precedenza, spesso in sede di stipula del preliminare, vi è uno squilibrio nel potere contrattuale tra venditore costruttore (parte forte) e acquirente consumatore (parte debole). Pertanto accade che, se da un lato si prevede contrattualmente che in caso di “colpa” dell’acquirente, lo stesso dovrà versare al costruttore l’intero importo previsto per l’acquisto, senza sconto; dall’altro, in sede di prima proposta contrattuale effettuata dal costruttore, raramente mi è parso di vedere una clausola che preveda anche il caso di colpa o inadempimento del costruttore (e questo deriva dal fatto che, spesso, ahimè vengono utilizzati dei prestampati trovati su internet per velocizzare e risparmiare).

Ne discende che occorrerebbe inserire sempre una clausola per la quale le parti convengano che qualora, i benefici relativi al Sisma Bonus Acquisti non fossero più ottenibili, per cause imputabili alla sola parte  venditrice, la somma indicata a titolo di sconto derivante dalla fruizione dei ripetuti benefici, sarà posta a carico della parte  venditrice, in maniera tale da lasciare invariato per l’acquirente il saldo finale.

Questo perché, nella prassi commerciale, lo sconto in fattura è diventato un vero e proprio meccanismo di determinazione del prezzo (e di inflazione “artificiale” in alcuni casi), fondamentale nel determinare il consenso dell’acquirente ad effettuare l’acquisto, specie perché parliamo di bonus di notevole entità (nell’esempio citato, il 25% di 300.000 euro è pari a 75.000 euro).

Lo stesso acquirente, magari, senza bonus non potrebbe permettersi, per ragioni reddituali o di incapienza del mutuo,  quella casa,  e magari si orienterebbe su altro immobile.

Giova rammentare, inoltre, che nel caso in cui il promissario acquirente non addivenga alla stipula del definitivo per fatto a lui imputabile (ad esempio perché non ha i soldi per effettuare il saldo)  subisce per legge la sanzione della perdita delle somme versate a titolo di caparra.

Quindi, se non si mette per iscritto questa clausola, il rischio per l’acquirente, in caso di inadempimento del costruttore che determini la mancata fruizione del bonus, da un lato sarebbe quello di pagare l’immobile molto di più di quanto avesse preventivato, mentre dall’altro rischierebbe di perdere i soldi versati per la caparra e di non ricevere alcunché.

Certo, poi si potrebbe aprire un lungo contenzioso, dove sicuramente, da avvocato, ravviserei la sussistenza di mille ragioni, in fatto e in diritto, a sostegno della posizione dell’acquirente consumatore, ma questo comporterebbe comunque un notevole aggravio di tempi e costi per rientrare delle somme versate, con il rischio che poi, che nelle more del giudizio l’impresa costruttrice sparisca o venga messa in liquidazione (molti costruttori, infatti, creano una società ad hoc per ogni nuova lottizzazione che edificano).

Pertanto, poiché credo che nel diritto, il principio da seguire deve essere sempre quello del “meglio prevenire che curare”, il consiglio fondamentale che vi do è che in sede di trattativa e prima della stipula del preliminare per l’acquisto di un immobile con la fruizione di eco bonus o bonus casa acquisti, veniate assistiti da un avvocato esperto della materia che tuteli i vostri interessi e che preveda, nel contratto, tutte le clausole necessarie volte a prevenire l’insorgenza di eventuali contenziosi e a riequilibrare le posizioni contrattuali, in maniera tale da rendere sicuro, sereno e certo l’acquisto della vostra casa.

Quindi se devi acquistare casa, contattaci!

I nostri avvocati esperti in materia saranno a tua disposizione per assisterti in ogni tua esigenza e tutelare i tuoi interessi!