21 Feb ACQUISIZIONE DI IMMOBILI MEDIANTE SOCIETA’: QUANDO CONVIENE?

Una domanda che ci viene posta molto spesso dai clienti, specie investitori immobiliari è la seguente: “Questa operazione immobiliare mi conviene farla tramite società o come persona fisica?”

Tale domanda non può ricevere una sola risposta, bensì molteplici, che variano a seconda del caso e dipendono da un’ attenta analisi della situazione di fatto e di diritto. Ma procediamo con ordine.

In via preliminare occorre effettuare un confronto tra l’acquisizione in forma personale e l’acquisizione in forma societaria sotto due aspetti: giuridico ed economico- fiscale.
Un’ulteriore premessa: in questa analisi come società si intenderà una Società di Capitali (S.r.l., S.r.l.s., S.p.A.), sia perché  ritenute preferibili dal punto di vista giuridico, sia in quanto estendere il discorso anche a società di persone (S.n.c., S.a.S.), renderebbe prolisso il presente contributo.

PUNTO DI VISTA GIURIDICO

1. Difesa del Patrimonio

Dal punto di vista giuridico, la principale differenza tra la persona fisica e la società (persona giuridica) risiede nella c.d. autonomia patrimoniale.

Per quel che concerne la persona fisica, l’art. 2740 cod. civ. dispone la c.d. “garanzia patrimoniale generica”, per la quale chiunque risponde dei propri debiti con tutti i propri beni “presenti e futuri”. In buona sostanza nel momento in cui viene effettuato l’acquisto di un’immobile, tale bene andrà a confluire nel patrimonio della persona fisica (o dei coniugi, se in regime di comunione legale dei beni e l’acquisto viene fatto in costanza di matrimonio). Tale patrimonio sarà composto da tutti i beni di chi ha effettuato l’operazione, compresa la propria casa di abitazione, auto, conti correnti ecc.

Per quel che concerne le società, invece, esse godono dell’autonomia patrimoniale perfetta: dei debiti e dei rapporti giuridici della società ne risponde solamente la stessa con il suo patrimonio netto.

Pertanto acquisire immobili o effettuare attività con gli stessi per mezzo dello strumento societario consente una netta separazione con il proprio patrimonio personale, rappresentando un’importante forma di difesa del patrimonio.

Pertanto, ad avviso di chi scrive,  si possono individuare tre casi – pilota (in linea di principio):

1. Acquisto effettuato da soggetto non imprenditore (o professionista) a fine abitativo: nessun problema nel caso in cui l’acquisto sia fatto con capitali propri (o contraendo un mutuo che si è certi di sostenere) e per finalità di tipo abitativo, in quanto non vi è un rischio che giustifichi il sostegno di costi per mantenere in vita la società.
2. Operazione effettuata da un qualsiasi soggetto con un intento lucrativo (sia al fine di effettuare una speculazione immobiliare, sia al fine di locare l’immobile, sia, infine, per crearci un’attività, come un b&b): In primis, bisogna considerare che ogni attività economica ha i suoi rischi: rischio d’impresa (l’affare potrebbe non andar bene, determinando una perdita), e rischio giuridico (controversie giudiziarie, vertenze lavoratori, accertamenti agenzia entrate, ecc.). In secundis, bisogna considerare come viene effettuato l’acquisto: se dovesse essere effettuato con capitali propri, il rischio diminuirebbe molto. Tuttavia, se l’acquisto dovesse essere effettuato con capitali di terzi (mutui o prestiti bancari) aumenterebbe l’esigenza di protezione: in tal caso è bene che l’operazione venga conclusa per mezzo di una società, in maniera tale da non rischiare il proprio patrimonio personale e tutelarsi dai possibili esiti negativi dell’affare.
3. Acquisto effettuato da imprenditori o liberi professionisti: in tal caso, dal punto di vista di chi scrive, è vivamente consigliato l’acquisto per mezzo societario, con una finalità prevalente di protezione del patrimonio. Chi svolge una qualsiasi attività economica in proprio oggi, infatti, è soggetto alla spada di damocle del fisco e dei suoi invasivi strumenti di accertamento, nonché ai possibili rovesci della giurisprudenza. Molti professionisti, negli ultimi anni, hanno perso o visto in pericolo per lungo tempo i loro patrimoni per controversie civili o tributarie infinite e dall’esito incerto: una corretta pianificazione patrimoniale consente di separare il proprio patrimonio dai rischi dell’attività d’impresa, e di dormire sonni tranquilli qualora dovessero capitare sfortunati eventi.

1. Riservatezza

Molto spesso gli investitori tendono a voler mantenere un certo grado di riservatezza circa le operazioni effettuate. Qualora un’acquisizione venga fatta tramite la persona fisica, questo di certo non è possibile. Tuttavia è pienamente possibile, quasi fisiologico, ottenere questo effetto operando per mezzo di una società di capitali. Infatti le S.C. sono delle persone giuridiche, ossia sono esse stesse titolari delle posizioni giuridiche attive e passive proprie di ogni affare. Pertanto, qualora l’operazione venga effettuata per mezzo di una società, sarà la società stessa ad apparire agli occhi dei terzi. Le società, però, essendo enti immateriali, per porre in essere le loro attività negoziali debbono necessariamente agire per mezzo di un organo, ossia l’amministratore unico (o il presidente del c.d.a., a seconda del tipo di governo societario prescelto). L’amministratore può essere un socio, anche di minoranza, o un esterno: in ogni caso l’operato dell’amministratore è subordinato al volere dell’assemblea dei soci (o del socio, in caso di società unipersonale). Appare evidente che, qualora il socio di maggioranza nutrisse particolari esigenze di riservatezza, la miglior soluzione potrebbe essere rappresentata dall’utilizzo di un amministratore esterno o dal conferimento dell’amministrazione ad un socio di minoranza. Un maggior grado di riservatezza, inoltre, lo si ottiene nominando un procuratore (generalmente un avvocato) che agisca in nome e per conto della società, apparendo lui stesso nei rapporti con i terzi. Questo garantisce un certo livello di riservatezza, in quanto chi volesse scoprire “chi c’è dietro” sarebbe costretto ad effettuare delle ulteriori ricerche. Addirittura si potrebbe prevedere di “schermare” la propria partecipazione societaria per mezzo di una società fiduciaria. Infine, uno strumento ancor più efficace nella tutela della riservatezza risiede nell’operare per mezzo di una società di diritto estero, possibilità oggi resa molto agevole dalle norme europee circa la libertà di stabilimento (con notevoli risparmi fiscali in molti casi). A riguardo, esistono una serie di ordinamenti, all’interno dell’Unione, che garantiscono un livello elevato di protezione per i membri delle società.

PUNTO DI VISTA ECONOMICO E FISCALE

Da un punto di vista strettamente economico, non va sottovalutata la circostanza per la quale ogni società ha dei costi di gestione fissi, quali tenuta della contabilità, diritti camerali, ecc.,  non presenti per quel che concerne la persona fisica. Per una società di piccola grandezza, ammontano a 2.000,00 – 3.000,00 euro annui. Pertanto, nel caso in cui si debba costituire una società, occorre avere una redditività che consenta, quanto meno, di coprire i costi fissi di gestione, anche in virtù della svantaggiosa normativa fiscale inerente le c.d. “società di comodo”.

Dal punto di vista fiscale occorre distinguere due momenti impositivi.

1. Tassazione dei redditi prodotti.

La normativa italiana (DPR 917/1986 s.m.i – TUIR) conosce due imposte c.d. dirette, che vanno a tassare i redditi prodotti dalla persona, sia essa fisica o giuridica. Per quel che riguarda la persona fisica, essa è soggetta all’IRPEF (dal 23% al 43%), che è un imposta progressiva ad aliquote crescenti per scaglioni reddituali: in buona sostanza chi dichiara di guadagnare maggiori redditi è soggetto ad aliquote via via crescenti.

La persona giuridica è invece soggetta all’IRES, che è un imposta proporzionale ad aliquota fissa (24%): sia che si guadagni 1, sia che si guadagni 100.000,00, l’aliquota impositiva rimane uguale. Le società sono altresì sempre assoggettate all’IRAP (che varia da Regione a Regione, in media tra il 3,5% e il 4%), mentre la persona fisica lo è solo se titolare di partita iva ed in possesso di una c.d. eterorganizzazione.

I dividendi distribuiti – se distribuiti –  dalla società vanno poi tassati in capo al socio persona fisica o giuridica che li percepisce, secondo determinate regole, che si differenziano a seconda del tipo di socio e della sua quota di partecipazione all’interno della società. Tuttavia in molti casi – specie società familiari – si evita la distribuzione dei dividendi, lasciando i soldi “in pancia” alla società ed effettuando gli acquisti per mezzo di essa.

In più cambia il regime delle deducibilità, che è generalmente più favorevole per le società e consente, mediante consulenti preparati, di poter giostrare legittimamente su alcune norme in maniera tale da ottenere maggiori risparmi fiscali.

La persona fisica però, in caso di locazioni di immobili ad uso abitativo, può decidere di optare per il regime della c.d. “cedolare secca”, che, mediante una tassazione sostitutiva, non fa confluire i redditi prodotti dalle locazioni all’interno della massa reddituale generale, non determinando un aumento di imponibile e, conseguentemente, di scaglione reddituale.  Tale possibilità è esclusa per le società.

Effettuando un sunto, che possa individuare una linea di demarcazione, si può affermare che, in linea di principio, conviene effettuare le operazioni come persona fisica nel momento in cui si producono redditi inferiori ai 30.000 euro annui, altrimenti è preferibile l’acquisto mediante società.

1. Tassazione degli Acquisti.

In caso di acquisto di immobili, la persona fisica può beneficiare, qualora ne ricorrano i requisiti, delle agevolazioni sulla prima casa. Tale possibilità è esclusa per le società, che acquisteranno sempre secondo l’aliquota (Registro o IVA, a seconda della tipologia di immobile) prevista per le seconde case.

Quanto alla tassazione sulla plusvalenza, la società è sempre soggetta alla tassazione della plusvalenza; in virtù del principio della c.d. vis attractiva, i redditi prodotti dalla plusvalenza derivante da una compravendita di immobili andranno a confluire nel reddito d’impresa complessivo della società e tassati secondo l’aliquota IRES (e IRAP).

La persona fisica, al contrario, è soggetta alla tassazione della plusvalenza solo nel caso in cui venda un immobile acquistato come prima casa prima dei 5 anni. Tuttavia nel caso in cui venda oltre i 5 anni, o, al contrario, venda entro i 5 anni un immobile adibito per la maggior parte del periodo a prima casa, non sarà egualmente soggetta alla tassazione sulla plusvalenza.

Una cosa è certa: la persona fisica può utilizzare il regime agevolativo per una sola operazione per volta. Pertanto, qualora si intenda effettuare più operazioni, anche di medio basso valore, è opportuno effettuarle per mezzo di una società, in maniera tale da ottenere una tassazione della plusvalenza soggetta ad un’aliquota inferiore.

Conclusioni

Come anticipato precedentemente, molteplici sono le variabili che possono determinare la scelta di effettuare un acquisto con o senza lo strumento societario. Pertanto, la soluzione migliore è di rivolgersi ad un consulente esperto, che sappia valutare compiutamente la vostra situazione di fatto e diritto e  consigliarvi circa la miglior strada da intraprendere. I nostri consulenti, con le loro competenze specifiche, sapranno consigliarvi al meglio, rappresentando un Valore Aggiunto nei confronti dei vostri concorrenti!

Dott. Alessandro Scavo – Valore Aggiunto S.r.l.