27 Mar FRAZIONAMENTI IMMOBILIARI: un’ottima opportunità per investire in ASTA

Il frazionamento di un appartamento risulta molto conveniente, specie in operazioni di investimento dove l’acquisto dell’immobile viene effettuato all’asta.

Difatti spesso, nelle procedure esecutive – che in un buon 65% dei casi colpiscono soggetti imprenditori – siano venduti immobili di grandi dimensioni, o addirittura immobili allo stato grezzo o compendi di immobili (in cui è addirittura più facile effettuare operazioni di frazionamento e ristrutturazione). Inoltre, stante il meccanismo dei ribassi connesso alle vendite esecutive (ricordiamo che è possibile sempre fare un’offerta minima del 25% inferiore rispetto al prezzo base, e che il ribasso tra un asta e l’altra è pari quasi sempre a un ulteriore 25%), spesso i valori di sconto su immobili di grandi dimensioni o su compendi di immobili divengono consistenti, anche nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro. Al contempo, in una società sempre più liquida, con basso tasso di natalità, stipendi bassi o stagnanti e  on famiglie sempre più nucleari e diradate, diviene difficile riuscire a vendere immobili di grosse dimensioni che, come noto, da un lato hanno prezzi di vendita maggiori e dall’altro sono particolarmente adatti a famiglie numerose. Ciò rende normalmente difficoltoso o poco redditizio rivendere sul libero mercato un appartamento di grandi dimensioni.

Pertanto il frazionamento immobiliare rappresenta una soluzione in grado di generare sia  un aumento del valore del bene (con conseguente miglior ritorno d’investimento),  sia un ampliamento della platea di possibili acquirenti (con effetti positivi per il tasso di velocità di rivendita, essenziale in un investimento), sia una differenziazione del rischio d’invenduto, che verrebbe “spalmato” su più unità abitative.

Ma veniamo con ordine, andando ad analizzare le peculiarità dell’operazione.

1. Quali permessi sono necessari per frazionare un immobile?

Il frazionamento, qualora non comporti alcuna variazione della cubatura, nella maggior parte dei comuni italiani ricade nel novero delle attività di c.d. edilizia libera.
Pertanto, è necessario presentare all’UTC competente una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori asseverata da un tecnico: Architetto, Geometra o Ingegnere). Qualora vengano effettuati  contestuali interventi su elementi strutturali, occorrerà presentare, in aggiunta alla CILA, anche la  SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Inoltre, contestualmente alla presentazione della dichiarazione, occorre aggiornare le planimetrie catastali e la relativa rendita catastale: in caso contrario non si potrà procedere alla rivendita del cespite e si ricadrà in una situazione di abusivismo.  Pertanto bisognerà depositare le planimetrie aggiornate onde consentire all’UTC e al Catasto di effettuare  l’aggiornamento catastale.

2. E’ sempre possibile realizzare un frazionamento?

Per verificare se sia possibile realizzare un frazionamento, occorre tener presente una serie di fattori:

• Condominio. Qualora l’immobile sia ubicato in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento oppure imporre regole stringenti per la realizzazione degli ulteriori ingressi.

Occorre tener presente che, ai sensi del codice civile, tali divieti, che integrano compressioni al diritto domenicale dei singoli condomini, sono validi solo se è il regolamento è di tipo contrattuale (ossia sottoscritto da ogni condomino all’atto di acquisto) ovvero se approvato con l’unanimità dei condomini . Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza, quest’ultimo non può contenere restrizioni all’uso. In ogni caso si tenga presente che il frazionamento di un immobile in un condominio comporta la revisione delle tabelle millesimali (generalmente viene spacchettata la quota dell’immobile originario, ma non è sempre così);

• Prescrizioni igienico-sanitarie: quando si fraziona un immobile bisogna tener presenti le normative comunali (le cosiddette Norme Tecniche di Attuazione), che stabiliscono determinati coefficienti di aereo-illuminazione (numero di finestre), di altezza, delle superfici minime per ogni tipologia di vano ecc. Tali normative sono differenti per ogni Comune e vanno verificate nel caso concreto;
• Aspetti impiantistici e costruttivi. Occorre verificare che gli elementi strutturali o la morfologia dell’immobile permettono un’agevole suddivisione dell’appartamento (es. scarichi, finestre, canne fumarie, ecc).

3. I Costi

• Oneri di Urbanizzazione: Sono delle tasse che vanno a remunerare il Comune, per i servizi indivisibili  (quali illuminazione, fognature, acquedotti) connessi all’urbanizzazione di un’area. Sono dovuti in caso di frazionamento, in quanto in questo caso aumenta il “carico urbanistico”. Si badi che sono comunque dovuti anche qualora il ridetto frazionamento sia stato  posto in essere senza la realizzazione di opere edilizie (in tal caso gli oneri sono solo ridotti). In tal caso variano da Comune  a Comune.
• Interventi edili: spesso nel frazionare occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi, o anche semplicemente per rendere l’immobile commercialmente più appetibile (ristrutturazione).
• onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche.
• BONUS: Poichè il frazionamento ricade  all’interno delle attività di  Manutenzione straordinaria, è’ possibile richiedere il bonus per le ristrutturazioni e, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico.
• TEMPI: Variano da Comune a Comune, ma generalmente è ragionevole prevedere un lasso temporale di almeno 4-6 mesi.

In caso di acquisto di immobile all’asta per investimento preordinato al frazionamento, raccomandiamo sempre di effettuare prima di partecipare in asta tutte le verifiche del caso, andando anche a consultare il regolamento condominiale e interpellando tecnico di fiducia.

Affidandoti alla Valore Aggiunto S.r.l. per la tua operazione d’investimento, avrai a disposizione sia degli esperti delle procedure esecutive, sia delle consolidate partnership con studi tecnici in grado di assisterti per le successive pratiche urbanistiche.