24 Mar Stai per acquistare un immobile gravato da debiti? Ecco come evitare il rischio di REVOCATORIA

Nel precedente articolo abbiamo descritto come acquistare un immobile gravato da debiti mediante saldo e stralcio, andando a descrivere dettagliatamente le fasi di un’operazione tipo. Tuttavia, non tutte le operazioni di acquisto di immobili gravati da debiti in capo al soggetto proprietario sono riconducibili in uno schema lineare come quello descritto.

Uno dei rischi maggiormente connessi all’acquisto di un immobile, in generale, è il rischio di revocatoria, sia ordinaria (art. 2901 ss. Cod. Civ.) sia fallimentare (art. 67 L.F., ma questo caso lo vedremo con articolo successivo). Questo perché accade molto spesso che, specie nelle vendite che non prevedono l’accensione di un mutuo da parte dell’acquirente, il soggetto venditore o l’intermediario tendano ad omettere la presenza di creditori, celando il tutto dietro un prezzo di partenza favorevole o una insolita propensione per trattative rapide e/o al ribasso. Ma veniamo con ordine.

Che cos’è l’azione revocatoria?

L’azione revocatoria ordinaria (detta anche actio pauliana), disciplinata dagli artt. 2901 e ss. c.c., è un rimedio a conservazione delle garanzie patrimoniali dei creditori, in base al quale i creditori possono, a determinate condizioni, domandare che siano dichiarati inefficaci nei loro confronti gli atti di disposizione (vendita, donazione, concessione di usufrutto, uso, abitazione ecc.) del patrimonio con i quali i debitori rechino pregiudizio alle loro ragioni. Il creditore può esperire detta azione entro i 5 anni dal momento in cui l’atto pregiudizievole è stato posto in essere.

Per esservi la possibilità che il creditore eserciti l’azione revocatoria, devono ricorrere tre presupposti:

• Scientia Fraudis: il creditore deve dimostrare il fatto che il debitore fosse consapevole di arrecargli un danno attraverso il compimento dell’atto dispositivo. Tale presupposto è di piuttosto facile integrazione, atteso che – secondo la giurisprudenza – la consapevolezza del debitore di avere debiti o dell’aver prestato garanzie (più in generale, la preesistenza di detti debiti o dette garanzie) è sintomatica dell’intento di arrecare danno ai creditori;
• Consilium fraudis: se l’atto è anteriore al sorgere del credito, è la circostanza per la quale il medesimo atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento. Occorre inoltre che, se gli atti posti in essere dal debitore sono a titolo oneroso, iterzi fossero consapevoli del pregiudizio o fossero partecipi della dolosa preordinazione, nel caso di credito successivo.
• Eventus Damni: l’azione revocatoria può essere esercitata solo laddove comporti un concreto pregiudizio per il creditore, impossibilitato a soddisfarsi sul patrimonio residuo del debitore.

Gli effetti della revocatoria. Qualora sia pronunciata la revocatoria, gli effetti dell’atto saranno resi inefficaci tra il creditore che ha esperito l’azione, il venditore e l’acquirente. Pertanto, se si acquista un immobile e si subisce una sentenza di revocatoria, il creditore di chi ha venduto l’immobile potrà mettere all’asta l’immobile stesso, anche se ora il proprietario è un terzo soggetto (soggetto che poi potrà rivalersi nei confronti del venditore, ma obiettivamente con scarse possibilità di recupero).

Subire la revocatoria, dunque, è un grave rischio e un grave danno. Un rischio duraturo, inoltre, in quanto possono passare anni (la revocatoria si prescrive in cinque anni) tra l’acquisto del bene e l’avvio della revocatoria.

Come fare, dunque, ad evitare il rischio di una revocatoria?

La risposta è semplice a dirsi, ma non altrettanto facile a realizzarsi: occorre evitare che maturino i presupposti per la revocatoria. Come è ragionevole intuire, elidere il maturare di detti presupposti non è agevole.
Ecco alcune delle possibili strategie: ovviamente sono best practice che possono andare bene per qualsiasi caso, ma che al contempo vanno poi adattate alla fattispecie concreta.

• Far inserire una dichiarazione sottoscritta dal venditore, in una clausola ad hoc dell’atto, dove si dà atto che non sussistono posizioni debitorie pregresse (da distinguere dalla clausola obbligatoria relativa alla dichiarazione di insussistenza di debiti condominiali insoluti). Utile in tema di scientia et consilium fraudis;
• Far redigere da un proprio consulente tecnico di fiducia una perizia attestante la congruità del valore di compravendita rispetto al valore di mercato del cespite e far asseverare tale perizia presso il Tribunale. Tale passaggio è fondamentale per scongiurare il rischio di una revocatoria, in quanto è proprio qualora la vendita sia avvenuta a prezzi “sospetti” che solitamente viene dichiarata l’inefficacia dell’atto, anche mediante presunzioni. Invece, qualora vi sia un documento di comprovata provenienza e data certa anteriore all’atto, redatto da un esperto, che attesti la congruità del valore, non potrebbe dedursi né l’indebito approfittamento del terzo della situazione debitoria, né la sua consapevolezza (consilium fraudis) né il danno per i creditori (eventus damni). Oltretutto tale perizia può essere riutilizzata sia ai fini di una rivendita, sia ai fini della concessione di un mutuo;
• Se il venditore è soggetto imprenditore, munirsi dei bilanci degli ultimi 5 anni e farsi avere un elenco dei creditori, con relative importi, nonché, per i creditori di importi superiori agli euro 10.000, chiedere se vi siano garanzie personali prestate e/o munirsi di dichiarazione attestante l’insussistenza;
• Se vi sono più creditori, ciascuno dei quali per importi superiori a €. 10.000, chiedere a parte venditrice di premunirsi del consenso scritto dei creditori alla vendita, ovvero effettuare tante trattative di saldo e stralcio quanti sono i creditori;
• Nel caso in cui vi siano molti creditori rappresentanti diverse classi, chiedere al venditore di adire le procedure volontarie paraconcorsuali di liquidazione del patrimonio previste dalla L. 3/2012 s.m.i.;
• Trascrivere sempre il contratto preliminare di acquisto;
• Pagare tutto l’importo dovuto con strumenti tracciabili, preferibilmente mediante l’ottenimento di mutuo, nonché dare atto che la somma viene versata contestualmente all’atto di compravendita, né prima, né dopo. Infatti spesso i presupposti della revocatoria, in particolare l’eventus damni, vengono ravvisati qualora ci siano modalità ambigue di pagamento: versamento di parte del prezzo in contanti o con assegni bancari o con rilascio cambiali, versamento con criptovalute, versamento anticipato rispetto alla compravendita, versamento condizionato, versamento postdatato. A contrario, un versamento contestuale, con quietanza in atto pubblico notarile, rende l’avvenuto pagamento facente piena prova sino a querela di falso, con conseguente maggiore difficoltà di esperire revocatoria, essendo arduo dimostrare l’eventus damni. Del pari, l’acquisto mediante accensione di un mutuo e contestuale iscrizione d’ipoteca connota l’operazione di veridicità oltre ogni ragionevole dubbio e scoraggia i possibili revocanti.

Come potete intuire, trattasi solo di una parte delle possibili azioni che si possono porre in essere per evitare la revocatoria. Una strategia efficace richiede sia un’approfondita conoscenza del dettato legislativo, sia un costante ed enciclopedico aggiornamento circa le continue novità giurisprudenziali sul punto. Ecco perché consigliamo di rivolgersi a dei professionisti esperti del settore, avvocati ed esperti di recupero crediti su tutti.

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