20 Gen ACQUISTO CREDITI NPL e UTP e OPERAZIONI IMMOBILIARI: COSA SONO? COME FUNZIONA? | Valore Aggiunto Consulting

Una guida pratica da parte di un professionista del settore per orientarsi nel mondo e nelle sigle che guidano il mercato di NPL e UTP

Negli ultimi tempi si parla molto di acquisto NPL e UTP come strumento per effettuare operazioni immobiliari ad alto rendimento.

Certo, Attraverso l’acquisto dei crediti deteriorati, siano essi NPL (Non Performing Loan) siano essi UTP (unlikely to pay) è possibile effettuare operazioni immobiliari, con elevatissimi rendimenti se assistiti a dovere da professionisti del settore, ma anche con maggiori rischi che vanno approfonditamente valutati prima di porre in essere una qualsiasi operazione.

E’ bene tenere a mente, infatti, che acquistare un credito è profondamente diverso dall’acquistare un immobile. Acquistare un credito, infatti, significa acquistare un obbligazione di natura monetaria,  un diritto, con poste attive (l’ammontare della creditoria, le garanzie poste a presidio del credito, ecc) e poste passive (eventuali contestazioni da parte del debitore, cause in corso, anomalie del credito ecc). questo diritto di credito, nella maggior parte dei casi, può essere sfruttato per acquisire l’immobile posto a garanzia di esso. Ma in alcuni casi, quest’obbligazione può non essere sufficiente ad acquisire l’immobile, o addirittura può essere affetta da problematiche che ne riducano o ne azzerino l’ammontare, con conseguente perdita o compromissione della garanzia ipotecaria sottostante.

In questo articolo, attraverso la mia esperienza, vi inizierò a guidare in questo mondo poco conosciuto ai più.

Mi presento, sono Alessandro Scavo, sono Avvocato, investitore immobiliare professionista e per 7 anni ho lavorato come gestore di crediti deteriorati con garanzie ipotecarie per uno dei principali servicer europei, il primo, per volume d’affari, in Italia.

In questo articolo, vi spiegherò cosa sono gli NPL, cosa sono gli UTP e vi darò alcune definizioni utili ad orientarvi in questo mondo, che vi serviranno da bussola in questo nuovo territorio.

Ma veniamo con ordine.

COSA SONO GLI NPL e GLI UTP?

GLI NPL, acronimo di non performing Loans, sono i crediti passati a “sofferenza” dall’Istituto di credito. Semplificando, in questa tipologia di crediti, l’inadempimento del debitore si è protratto per un periodo prolungato, tale da far presagire che il debitore sia definitivamente insolvente e non pagherà più, per cui la banca ha “revocato tutti gli affidamenti”, fatto decadere il debitore dal beneficio del termine, effettuato tutta una serie di comunicazioni obbligatorie al debitore, ai garanti, e alla Centrale dei Rischi Finanziari  (CE.RI o CRIF) tenuta presso la banca d’Italia. Con la voltura a sofferenza, l’istituto inizia ad effettuare le attività di recupero coattivo nei confronti del debitore.

Gli UTP, invece, acronimo di Unlikely to Pay, sono quei crediti che presentano un inadempienza esistente, ma non ancora definitiva. Sono i vecchi “incagli”. Sono preceduti da alcune fasi intermedie (Stage 1, 2 e 3). In questa fase vi è ancora una remota possibilità che il debitore si “rimetta in bonis”, ossia riprenda un regolare piano di ammortamento di questi debiti. Non sono ancora presenti attività di recupero coattivo, ma l’istituto è molto vigile.

NPL e UTP sono dunque diritti di credito, vantati da Banche nei confronti di soggetti debitori, siano essi persone fisiche o persone giuridiche (società), che possono avere una sottostante garanzia ipotecaria.

Possono derivare da mutui, aperture di credito con garanzia ipotecaria, anticipi fatture, conti correnti, factoring, prestiti personali, fidi bancari e, più in generale, da qualsiasi operazione di natura bancaria. In questo articolo, essendo rivolto a investitori immobiliari, parleremo solo di crediti garantiti da una sottostante garanzia ipotecaria.

Questi crediti possono essere dotati non solo di garanzie ipotecarie, ma anche di garanzie personali, pegni (pegni su titoli, pegni su azioni, pegni su polizze ecc) , garanzie consortili (a prima richiesta o sussidiarie), garanzie statali.

È bene che tu tenga a mente questo: infatti il tuo guadagno può aumentare se analizzi a fondo queste ulteriori garanzie!

Ogni singolo NPL o UTP fa riferimento a un soggetto debitore, che nel linguaggio bancario è detto “borrower”. Più NPL o più UTP possono essere tra loro collegati, sia per comune soggetto debitore, sia per comuni garanzie.

Ogni singolo NPL o UTP è identificato da tre distinti numeri:

NDG (numero di governo)

FG (numero Fidi e Garanzie)

ID (ID pratica, generalmente comprende al suo interno anno, FG e NDG)

In linguaggio bancario ci si riferisce a un NPL o un UTP con l’appellativo “posizione”.

Ogni singola Posizione può avere al suo interno più linee di credito. Si pensi, semplificando, a un soggetto che ha con la stessa banca mutuo, conto corrente, carta di credito. Vi sarà un unico NPL o UTP, quindi un unico NDG, ma con tre distinte linee di credito, che avranno ciascuna un proprio numero di linea di credito (ID linea).

Chiaramente, quando si acquista quel determinato credito, si acquistano tutte le linee ad esso associate, ossia l’intera posizione intestata a quel determinato borrower, e si acquistano anche tutte le garanzie ad esso associate, siano esse ipotecarie, personali, consortili ecc.

Ogni posizione è caratterizzata da un GBV (Gross Book Value): indica l’ammontare lordo della complessiva esposizione debitoria di tutte le linee, incluso capitale, interessi, interessi di mora, spese.

Ogni linea, poi, ha il suo NBV (il credito in linea Capitale) e il suo GBV linea (comprensivo di interessi e spese addebitate sulla linea).

Le garanzie sono associate (“agganciate” in gergo) alle singole linee per le quali sono state rilasciate. Quindi, se c’è un ipoteca, bisogna tenere a mente che questa non garantisce l’intera posizione, ma solo le linee cui essa è associata (nel caso precedente, solo alla linea di mutuo).

E’ fondamentale tenere a mente questo, specie se si vuole effettuare un’operazione immobiliare attraverso l’acquisto del credito. Come vedremo in un successivo articolo, infatti, il valore dell’immobile non deve mai eccedere il GBV della singola linea garantita e il montante ipotecario per cui l’ipoteca è stata iscritta.

Le posizioni possono essere secured (se garantite da ipoteca di primo grado, come quelle che stiamo analizzando) o unsecured (se non garantite da ipoteca di primo grado).

Generalmente, piu NPL e Più UTP sono raggruppati insieme e vanno a formare un PORTAFOGLIO.

I portafogli vengono suddivisi in SEC, UNSEC e MISTI (con riferimento alle garanzie) e in SMALL LOANS (<50.000 euro di GBV), MEDIUM LOANS (tra i 50.000 e i 500.000 euro di GBV), LARGE LOANS (dai 500.000 euro ai 2MLN euro GBV) e TOP LOANS (sopra i 2 MLN di GBV) con riferimento al GBV medio del singolo portafoglio.

CHI DETIENE GLI NPL e GLI UTP?

NPL e UTP sono detenuti da Banche, società di cartolarizzazione (SPV) o da Soggetti specializzati, detti Servicer.

Nel dettaglio, i crediti detenuti dalle Banche spesso sono “inaccessibili” a chi desidera fare operazioni sul singolo credito o comunque su di un portafoglio ridotto, in quanto le banche, per ragioni normative e fiscali, tendono solo ad effettuare operazioni di cessione attraverso cartolarizzazioni massive (dai 100-200 milioni di GBV in su).

I crediti che più ci interessano per operazioni d’acquisto ad uso investimento immobiliare sono detenuti dalle SPV (acronimo di Special Purpose Veichle) che sono società, con alle spalle importanti fondi d’investimento, che effettuano operazioni di cartolarizzazione massiva direttamente dalle banche.

Le SPV generalmente non gestiscono direttamente i crediti, ma li danno in gestione a dei soggetti specializzati, detti Servicer, che, a seconda dei ruoli definiti dalla mandante (la SPV) si distinguono in Special Servicer (SS) e Master Servicer (MS). Operativamente, il soggetto con cui andare a parlare è lo Special Servicer, in quanto il MS si occupa prevalentemente di questioni gestionali e di back office, mentre la gestione nel concreto è eseguita dallo SS.

I principali servicer in Italia sono: Do Value (recentemente fusasi con GARDANT), Cerved, AMCO,  Prelios, Gardant (fusa con DV), INTRUM, HOIST, GUBER, BCC GE.CRE,  e, più in secondo piano (come volume e asset ipotecari gestiti)  Phoenix e  Cherry NPL.

ESISTONO “LISTE” di NPL e UTP?

La risposta è si, ma non nel modo in cui le si intende.

Ossia non esistono liste pubbliche, non solo “liste” in senso stretto e non sono uniche per tutti i servicer; inoltre le liste non riguardano tutti gli NPL o UTP in gestione presso un servicer. Diffidate, quindi, da chi millanta di avere tutte le liste di NPL in Italia.

Più che di liste, infatti, si parla di Marketplace. Il Marketplace è una piattaforma che ogni servicer (o almeno i più grossi) ha, ove far confluire tutti i crediti che i singoli gestori (detti Asset Manager o Loan Manager), di concerto con i propri responsabili, decidono di inserire i crediti che ritengono cedibili.

In buona sostanza nei Market Place viene inserito ciò che il Servicer o la SPV vuole cedere, non tutto, e accade spesso che la vera “ciccia”  non venga inserita nei Market Place Stessi.

Per trovarla esistono dei metodi, di cui noi ci siamo dotati, nonché, ovviamente, una rete di relazioni personali tessuta negli anni che consente di ottenere maggiori informazioni.

In ogni caso, per accedere a un Market place o comunque per visionare la documentazione e avere maggiori informazioni dai Loan Manager, lo SS chiede che venga firmato un accordo di riservatezza (NDA, not divulgation agreement) e che questo, in molti casi, venga sottoscritto da un determinato soggetto specializzato tenuto al segreto, come una società ex art. 115 TULPS o un avvocato.

QUALI PASSAGGI EFFETTUARE DOPO AVER INDIVIDUATO IL CREDITO e firmato l’accordo di riservatezza?

Come detto in precedenza, Acquistare un credito, infatti, significa acquistare un obbligazione di natura monetaria,  un diritto, con poste attive (l’ammontare della creditoria, le garanzie poste a presidio del credito, ecc) e poste passive (eventuali contestazioni da parte del debitore, cause in corso, anomalie del credito ecc). occorre, quindi, seguire attentamente una serie di passaggi, che vedremo più nel dettaglio in seguito, prima di effettuare una proposta d’acquisto di un credito.

Semplificando, per ragioni di brevità, questi passaggi sono:

• Reperire tutta la documentazione necessaria e il numero del gestore di riferimento;
• Effettuare una due diligence approfondita sul credito;
• Elaborare un business plan che vada ad analizzare i diversi scenari d’acquisto e gestione;
• Avviare la trattativa.

Chiaramente trattasi di una materia estremamente complessa, ma che può portare a risultati economici strabilianti.

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