20 Gen COSA FARE PRIMA DI EFFETTUARE UNA PROPOSTA D’ACQUISTO IMMOBILIARE: La VERIFICA DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA, EDILIZIA E CATASTALE. | Valore Aggiunto Consulting

Un  aspetto fondamentale da verificare quando si acquista casa è la regolarità dell’immobile dal punto di vista edilizio, urbanistico e catastale.Infatti, la presenza di abusi può comportare sia problemi per l’acquisto (ad esempio, mancata concessione del mutuo), sia per la futura fruizione o rivendita dell’immobile,  ovvero ancora, nei casi più gravi, l’assoluta incommerciabilità dell’immobile stesso. Ecco perché è fondamentale approfondirla PRIMA di effettuare una proposta d’acquisto

Chiaramente, anche in questo caso trattasi di aspetti estremamente tecnici. Per semplificare, partiamo dal fatto che aspetto urbanistico, edilizio e catastale sono aspetti in realtà diversi fra di loro.

L’aspetto Urbanistico, concerne la conformità dell’immobile allo strumento urbanistico (generalmente il Piano Regolatore) adottato dal Comune. Il Piano regolatore altro non è che una suddivisione del territorio del comune in tante sottozone, dette maglie, come in un grande reticolo. Il piano regolatore detta cosa si può fare per ogni singola maglia. All’interno delle maglie, poi, vi sono le norme tecniche di attuazione, le NTA, che dicono non solo cosa si può fare, ma anche come.

L’aspetto Edilizio, per semplificare, è l’insieme delle pratiche edilizie e dei regolamenti che  disciplinano e consentono di ottenere permessi (come il permesso di costruire), autorizzazioni, effettuare comunicazioni obbligatorie, necessari per far si che l’immobile, attraverso queste pratiche, venga reso conforme allo strumento urbanistico, previa autorizzazione e controllo da parte dell’ente comunale e sia allineato catastalmente.

L’aspetto catastale, invece, afferisce l’iscrizione dell’immobile nel pubblico elenco degli immobili. Il catasto altro non è che un elenco di tutti gli immobili presenti sul territorio del comune, divisi in foglio, particella e subalterno (es. isolato, palazzo, singolo immobile), distinti per categoria (le destinazioni d’uso), valore (rendita catastale), grandezza (vani o mq), zona, con l’indicazione dei sogetti proprietari. Al catasto sono allegate altresì le planimetrie depositate degli immobili.

Di regola, si arriva al cosiddetto allibramento catastale attraverso la corretta esecuzione delle pratiche edilizie, in conformità allo strumento urbanistico vigente (come vedi, la regola vuole che l’immobile rispecchi questi tre aspetti insieme contemporaneamente).

Per effettuare una vendita che non presenti abusi, lo stato di fatto dell’immobile deve essere esattamente corrispondente alla planimetria catastale, alle pratiche edilizie presentate e ai titoli abilitativi ottenuti nonché allo strumento urbanistico.

Tuttavia può capitare che l’immobile non sia regolare. Ad esempio perché difforme dalla planimetria (internamente), oppure perché non sono state correttamente eseguite le pratiche edilizie. Le possibili difformità sono innumerevoli e in questa sede sarebbe inopportuno elencarle tutte.

In questo caso, con l’ausilio di un esperto, generalmente un ingegnere o un geometra, occorre verificare se gli abusi siano sanabili o non sanabili, e se si, con che tempi, con che costi, e soprattutto con quali conseguenze giuridiche (ad esempio, posso ottenere mutuo se vi è un piccolo abuso?).

Ovviamente, come detto in precedenza, anche qui è opportuno verificare il tutto prima di presentare la proposta d’acquisto. Infatti in presenza di abusi da un lato è bene inserire già in proposta delle clausole volte a tutelare la posizione di chi acquista, mentre dall’altro lato bisogna sicuramente tenere conto degli oneri di regolarizzazione in sede di determinazione del prezzo di vendita, così come, se ci sono degli abusivismi non sanabili, esserne consapevoli ai fini della determinazione del prezzo, delle conseguenze giuridiche (difficile rivedibilità) o ancora che, i casi più gravi, non presenti le fattispecie di incommerciabilità assoluta previsti dal TUE (Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001 e s.m.i.).

La legge, in ogni caso, tutela l’acquirente: infatti il venditore, come detto più volte in precedenza per legge è tenuto alla garanzia per vizi ed evizione, laddove per vizi si intendono anche, e soprattutto, quelli di natura edilizia e urbanistica, così come le sanzioni per inadempimento alla stipula del definitivo (diritto dell’acquirente a ricevere il doppio della caparra versata). Per cui se al momento della presentazione della proposta non si era a conoscenza che l’immobile presentasse delle irregolarità, ma ce ne si avverte successivamente, prima della stipula del definitivo, è obbligo della parte venditrice porre in essere tutte le attività volte alla regolarizzazione, pena, nel caso in cui non si addivenga alla stipula del definitivo, l’obbligo di restituire all’acquirente il doppio della caparra versata.

Del pari, se ce ne si accorge dopo il definitivo, perché magari il venditore ha pure dichiarato in malafede che l’immobile fosse regolare, si può agire per ottenere risarcimento del danno e messa in pristino/regolarizzazione.

Questi sono, in buona sostanza, tutti i controlli e gli aspetti che dovrai verificare prima di acquistare un immobile. Come vedi, trattasi di tematiche molto complesse che richiedono che l’analisi venga condotta da un consulente esperto della materia.

Pertanto, ti consigliamo vivamente di rivolgerti, già in sede di trattativa, alla consulenza di un avvocato esperto della materia che possa assisterti sia in sede di trattative, evidenziandoti tutte le possibili problematiche sottese all’acquisto, sia di redazione della proposta d’acquisto e del preliminare di vendita.

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