20 Gen OBBLIGHI E RESPONSABILITA’ DEL VENDITORE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE | Valore Aggiunto Consulting

In ogni compravendita immobiliare ci sono due parti, venditore e acquirente. Il venditore ha un ruolo e degli obblighi fondamentali, in quanto ciò che viene messo in vendita è un diritto vantato da esso su un bene immobile, e occorre verificare, per effettuare una vendita o un acquisto sicuri, che non ci siano situazioni personali del venditore stesso che possano compromettere l’operazione e comportare un profilo di responsabilità del venditore stesso.

GLI OBBLIGHI DEL VENDITORE:

Il venditore ha i seguenti obblighi:

1. Dimostrare di essere il proprietario dell’immobile o comunque dimostrare e informare l’acquirente se in vendita è promesso un diritto reale diverso (ad esempio se si sta vendendo la nuda proprietà o la proprietà superficiaria);
2. Deve  consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose (salvo patto contrario, ad esempio in caso di vendita di un immobile locato o in nuda proprietà) all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo. Nel caso in cui si venda un immobile gravato da un diritto di terzi (usufrutto, contratto di locazione, assegnazione casa coniugale) il venditore è obbligato a informare l’acquirente e, qualora non lo faccia, incorre in mala fede e conseguente responsabilità contrattuale.
3. di indicare al notaio gli estremi della concessione edilizia del fabbricato venduto;
4.  di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio;
5. presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni;
6. di presentare il certificato di attestazione di prestazione energetica (APE) e i certificati di conformità degli impianti (se in suo possesso);
7. di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa, sul punto vedremo in un articolo successivo nel dettaglio i profili di responsabilità del venditore;
8. di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario;
9. di pagare l’IMU sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni

NB: Fondamentale è individuare il diritto di cui il venditore è titolare: infatti egli potrà disporre (vendere) solo il diritto di cui è proprietario, o al limite un diritto minore, ma mai maggiore. Così che, ad esempio, un soggetto titolare di una nuda proprietà non può vendere un immobile in piena proprietà, mentre un soggetto che detiene la piena proprietà ben può venderne la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. In ogni caso vi deve essere trasparenza nei patti.

E’ possibile prevedere una consegna anticipata o ritardata dell’immobile nell’atto?

E’ facoltà del venditore di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche al momento della stipula del preliminare di vendita, ovvero in altro momento antecedente vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che in tal caso risulterebbe ancora proprietario del bene ne è come tale ne sarebbe sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale. Ad esempio, per una ristrutturazione, la pratica dovrebbe comunque essere intestata al venditore ed effettuata con il suo consenso.

Al contempo, previo patto scritto, il venditore può essere autorizzato dall’acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo, circostanza che ad esempio accade di frequente quando il venditore abbia bisogno di trovare una sistemazione alternativa. In tal caso vi consigliamo di prevedere, già nel preliminare, delle tempistiche certe e delle clausole specifiche.

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto.

Generalmente, stante la prassi della contrattazione immobiliare, accade che prima del rogito il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita.

RESPONSABILITA’ DEL VENDITORE

Giova rammentare che, nel caso in cui il venditore abbia ricevuto una somma a titolo di caparra confirmatoria in sede di stipula del preliminare, e successivamente non si addivenga alla stipula del definitivo per fatto imputabile esclusivamente al venditore stesso, questi ha l’obbligo di rifondere al promissario acquirente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta, oltre all’eventuale risarcimento del danno.

Così come il venditore risponde, nei confonti dell’acquirente, per tutti gli altri casi in cui è operante la garanzia per vizi ed evizione: ad esempio se ha taciuto all’acquirente la presenza di abusivismi, di diritti di terzi (es un usufruttuario), di pregiudizievoli (es. la presenza di un’ipoteca, un sequestro o un pignoramento) e via discorrendo.

Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi ad un avvocato o a un notaio per ottenere la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.

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