11 Ott OBBLIGO DI TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE IN CASO DI ACQUISTO DI IMMOBILI DA COSTRUIRE (c.d. Acquisto su Carta): facciamo Chiarezza.

Per tutelare gli acquirenti, qualora il contratto preliminare abbia ad oggetto la compravendita di immobili da costruire, la legge prescrive  l’obbligo per le parti di stipulare il contratto preliminare necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio, e che lo stesso venga trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari.

Spesso, quando si acquista casa dal costruttore “su carta” (ossia l’immobile deve essere ancora ultimato o costruito), si tende a fare confusione tra registrazione e trascrizione del contratto preliminare, concetti che in realtà hanno una grande differenza giuridica.

Iniziamo subito con il dire che Il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 (artt 385, ss). Ha introdotto  l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata e di provvederne alla trascrizione (art. 2645 bis del codice civile).

Questo per dare maggiore tutela all’acquirente consumatore, considerato parte debole della contrattazione.

Infatti giova rammentare che,  in questo particolare tipo di compravendita, da un lato c’è un privato, un consumatore, mentre dall’altro c’è un  imprenditore, il costruttore per l’appunto, che non solo è un soggetto con un maggiore potere contrattuale rispetto al consumatore stesso, ma è anche un esercente attività d’impresa, con i rischi che questa comporta (es. insolvenza, fallimento, revoca permessi, ecc). Questi ultimi rischi non vanno assolutamente sottovalutati: sinchè l’immobile non viene completato e non viene fatto l’atto definitivo, infatti, occorre ricordare che rimane di proprietà del costruttore stesso. Per cui ogni vicenda giuridica afferente il medesimo costruttore (crisi d’impresa, insolvenza, fallimento, pignoramenti, revoca permessi ecc) va a incidere inequivocabilmente anche sulla parte acquirente!

Questo perchè preliminare di compravendita immobiliare non comporta il trasferimento del bene immobile (lo fa il definitivo, che è un contratto a effetti reali), bensì è il contratto con il quale il (promittente) venditore e il (promissario) acquirente si obbligano a stipulare un futuro contratto di compravendita (il cosiddetto “contratto definitivo”) , stabilendone modalità e termini e oggetto del contratto fin dal momento di stipula del contratto preliminare stesso (che viene quindi detto contratto a effetti obbligatori).

Da non sottovalutare, infine,  che se non trascrivi il preliminare nessuno ti verrà mai ad avvisare dell’eventuale stato di crisi del costruttore (e potresti scoprirlo quando oramai è troppo tardi!), mentre  se hai trascritto il preliminare, in caso di pignoramento sarai destinatario dell’avviso ai creditori iscritti ex art. 498 cod.proc.civ, mentre in caso di fallimento, concordato o amm.ne giudiziaria, della comunicazione ex art. 92 L.F. Dette comunicazioni giungono a mezzo raccomandata a/r (ritira sempre la posta!) o  a mezzo pec (controllala ogni tanto!).

OBBLIGO DI TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

Per tutelare gli acquirenti, dunque, a seguito della citata ultima riforma del 2019,  qualora il contratto preliminare abbia ad oggetto la compravendita di immobili da costruire, la legge prescrive anzitutto l’obbligo per le parti di stipulare il contratto preliminare necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio. Ciò comporta,  quindi, che l’atto non solo venga  registrato all’Agenzia delle entrate, ma anche trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari.

Qual è la differenza tra registrazione e trascrizione?

Vi è una profonda differenza tra registrazione e trascrizione. La registrazione, infatti, è solo ed esclusivamente un adempimento tributario, che da un lato fornisce al contratto la cosiddetta “data certa”, ma che dall’altro non ha alcuna efficacia nei confronti dei terzi (ad. Esempio i creditori). Si parla di efficacia di pubblicità notizia. La trascrizione, invece, per gli immobili ha efficacia costitutiva e, nel caso di preliminare trascritto, anche efficacia prenotativa.

Cosa significa? Significa che i diritti dell’acquirente sull’immobile, anche se questo è da ultimare, nascono non dal momento della registrazione, ma dal momento della trascrizione. E le trascrizioni acquisiscono priorità in base all’anteriorità.

Faccio un esempio che ti aiuti a tradurre questo concetto dal  “legalese”.

CASO A. Stipuli un preliminare con un costruttore e versi, tra acconti e caparra,  50.000 euro. Il preliminare viene registrato e non trascritto. Successivamente, dopo qualche mese, il costruttore senza che tu ne sappia nulla (non è che quando si hanno debiti la gente metta i manifesti!), inizia ad avere problemi economici, rimanda la consegna dell’immobile e la stipula del definitivo (anche nel caso in cui l’immobile sia già ultimato o quasi ultimato).  Arriva un pignoramento (di una banca, o di un fornitore non pagato – occhio ai fornitori, spesso sono più veloci delle banche a pignorare!) o, peggio, fallisce il costruttore. In tal caso, non avendo tu trascritto il preliminare, poiché il pignoramento e la sentenza dichiarativa di fallimento vengono trascritte, tu perdi ogni diritto sull’immobile, perdi i tuoi soldi (salva la facoltà di recuperarli con la polizza, ma ci sono delle condizioni) e l’immobile andrà in asta senza che tu possa opporti.

CASO B. Stipuli un preliminare con un costruttore e versi, tra acconti e caparra,  50.000 euro. Il preliminare viene registrato e trascritto. Dopo qualche mese il costruttore inizia ad avere problemi economici, arriva il pignoramento o la sentenza dichiarativa di fallimento come nell’esempio A. In tal caso, avendo tu trascritto il preliminare, la tua trascrizione, poiché effettuata in data anteriore rispetto al pignoramento o alla sentenza dichiarativa di fallimento, prevale su entrambe. Potrai contattare direttamente la curatela (se c’è fallimento) o il costruttore e i creditori (se c’è pignoramento) per la stipula del definitivo, e, in caso di mancata risposta, potrai agire con l’azione prevista dall’art. 2932 del codice civile: una volta versato il prezzo e stipulato il rogito (o emessa sentenza) la casa sarà tua, alle condizioni pattuite e i tuoi acconti saranno salvi. Cosa ancora più importante, le trascrizioni delle formalità pregiudizievoli, poiché successive alla trascrizione del preliminare, saranno inefficaci e potranno essere cancellate (ergo non avrai problemi per concessione mutuo o eventuale rivendita!).

E’ di tutta evidenza, leggendo questi casi, di quanto sia FONDAMENTALE la trascrizione del preliminare.

Del resto, La legge dispone espressamente che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal D.Lgs. 122/2005, e che pertanto ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta (art. 5, comma 1-bis, del D.Lgs. 122/2005, introdotto dall’art. 10-quater, comma 1, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con legge 23 maggio 2014, n. 80).

L’ IMPORTANZA DELL’ EFFICACIA PRENOTATIVA DELLA TRASCRIZIONE

Il contratto preliminare, quando è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve essere trascritto nei registri immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, poiché è opponibile nei confronti dei terzi.

Grazie alla trascrizione, il promittente acquirente gode di una tutela aggiuntiva rispetto alla fideiussione, che può essere escussa solo quando ricorrono determinate situazioni previste dalla legge (crisi dell’impresa o mancata consegna della polizza postuma decennale).

A seguito della trascrizione del contratto preliminare, il costruttore non può vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Nel caso in cui lo faccia, puoi opporti vantando una trascrizione anteriore. Qualora gli eventuali creditori del costruttore iscrivano un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, o lo pignorino  prevarrà comunque la tua trascrizione, perché effettuata prima. Il promittente acquirente è dunque tutelato anche contro un’eventuale iscrizione di ipoteca da parte dell’Agenzia delle entrate per debiti del costruttore.

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.

Ricordiamo che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare. L’efficacia di questa trascrizione ha infatti una durata abbastanza limitata nel tempo, volta proprio a dare maggiore certezza ai rapporti giuridici.

Data l’importanza dell’efficacia prenotativa della trascrizione, si consiglia vivamente la trascrizione del preliminare non solo in caso di acquisto da costruttore (in tal caso, come detto, è obbligatorio) ma anche in caso di acquisto da privato di immobile già esistente.

IMPOSTE E CREDITO D’IMPOSTA

Uno dei motivi per cui spesso si vuole evitare di trascrivere il preliminare, è per esigenze di supposto risparmio:  la trascrizione, infatti,  comporta il sostenimento del costo dell’imposta di registro. Ma non ti devi preoccupare: le somme versate per la trascrizione del preliminare a titolo di imposta, al momento della stipula del definitivo diverranno un credito d’imposta che andrai a scontare dall’imposta totale: l’ammontare delle tasse che pagherai sarà sostanzialmente lo stesso, non pagherai due volte e avrai una tutela legale completa.

In conclusione,  se si intendi  acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato, ti conviene rivolgerti, per l’esame della documentazione e per eventualmente interloquire con il costruttore per ottenere il completo rispetto di quanto detto sopra,  a un avvocato esperto della materia, che potrà redigere per te anche il preliminare di compravendita, salvo poi l’obbligo di autentica innanzi al notaio.

I nostri professionisti avvocati esperti del settore saranno lieti di aiutarti, sia in fase di trattative, sia in fase di redazione del preliminare! Contattaci!